Thời hiệu khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất đã công chứng góp vốn
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là giao dịch phổ biến trong hoạt động đầu tư, kinh doanh tại Việt Nam. Tuy nhiên, không phải lúc nào hợp đồng góp vốn cũng suôn sẻ. Khi xảy ra tranh chấp, một trong những vấn đề pháp lý quan trọng cần xem xét là thời hiệu khởi kiện góp vốn quyền sử dụng đất. Nếu hết thời hiệu, tòa án có thể từ chối giải quyết vụ việc. Vậy thời hiệu được tính như thế nào? Có ngoại lệ không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết.
1. Căn cứ pháp lý xác định thời hiệu khởi kiện góp vốn quyền sử dụng đất
1.1. Bộ luật Dân sự 2015
Điều 429: Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người khởi kiện biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Điều 155: Một số trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện như: tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản không xác lập thời hiệu.
1.2. Luật Đất đai 2013
Điều 188: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện như: có giấy chứng nhận, đất không bị tranh chấp, không kê biên, còn thời hạn sử dụng.
1.3. Luật Công chứng 2014
Điều 40: Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng.
2. Thời hiệu khởi kiện góp vốn quyền sử dụng đất là bao lâu?
2.1. Tranh chấp liên quan đến hợp đồng góp vốn
Thời hiệu: 03 năm kể từ ngày phát sinh tranh chấp hoặc ngày người khởi kiện biết quyền bị xâm phạm.
Ví dụ: Năm 2020, ông A góp 1.000 m² đất vào công ty B để đổi lấy 30% cổ phần. Năm 2021, ông A phát hiện công ty B không thực hiện việc cấp cổ phần như cam kết. Như vậy, thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng sẽ tính từ năm 2021 và kết thúc vào năm 2024.
2.2. Tranh chấp về quyền sử dụng đất (không phụ thuộc hợp đồng)
Nếu tranh chấp không phát sinh từ hợp đồng mà liên quan đến quyền sở hữu/quyền sử dụng đất, thì không áp dụng thời hiệu theo Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015.
Ví dụ: Sau khi góp vốn, bên nhận vốn tự ý chuyển nhượng đất cho bên thứ ba. Chủ đất kiện đòi lại quyền sử dụng đất → đây là tranh chấp quyền sử dụng đất nên không bị giới hạn bởi thời hiệu.
>>> Xem thêm: Những lý do nên chọn văn phòng công chứng Nguyễn Huệ hỗ trợ làm dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh?
3. Cách xác định thời điểm bắt đầu thời hiệu khởi kiện
3.1. Căn cứ theo thời điểm biết quyền bị xâm phạm
Thời hiệu tính từ ngày người khởi kiện biết hoặc phải biết quyền lợi bị ảnh hưởng, không phải từ ngày ký hợp đồng.
Ví dụ: Ông C ký hợp đồng góp đất năm 2018, nhưng đến năm 2022 mới phát hiện bên nhận vốn không thực hiện nghĩa vụ góp lợi nhuận như cam kết. Thời hiệu khởi kiện sẽ tính từ năm 2022, không phải từ năm 2018.
Theo Điều 156 BLDS 2015, thời hiệu khởi kiện sẽ tạm ngừng trong các trường hợp:
Sự kiện bất khả kháng (dịch bệnh, thiên tai,…);
Người khởi kiện chưa đủ năng lực hành vi dân sự;
Các bên đang trong quá trình thương lượng, hòa giải.
4. Những sai lầm thường gặp về thời hiệu khởi kiện góp vốn quyền sử dụng đất
4.1. Nhầm lẫn giữa tranh chấp hợp đồng và tranh chấp quyền sử dụng đất
Tranh chấp hợp đồng góp vốn có thời hiệu 3 năm;
Tranh chấp quyền sử dụng đất (ví dụ: chiếm đoạt đất, sang nhượng trái phép) không áp dụng thời hiệu.
4.2. Không lưu giữ chứng cứ xác định thời điểm biết quyền bị xâm phạm
Rất khó chứng minh thời điểm “biết quyền bị xâm phạm” nếu không có tài liệu, email, biên bản làm việc,… dẫn đến tòa bác yêu cầu khởi kiện do hết thời hiệu.
4.3. Để thời hiệu trôi qua vì thiếu hiểu biết pháp luật
Nhiều người nghĩ rằng chỉ cần có công chứng thì hợp đồng sẽ luôn được bảo vệ, nhưng thực tế vẫn có thể bị tuyên vô hiệu nếu khởi kiện sau thời hiệu quy định.
Có thể lập phụ lục hợp đồng, cam kết thực hiện nghĩa vụ, xác lập lại thời điểm vi phạm mới → tạo căn cứ để tính thời hiệu lại từ đầu.
5.2. Khởi kiện với căn cứ khác không bị giới hạn thời hiệu
Nếu tranh chấp mang tính chiếm hữu trái pháp luật, bạn có thể kiện yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất, thay vì chỉ kiện vi phạm hợp đồng.
6. Ví dụ minh họa thực tế
Tình huống: Năm 2019, bà L góp 2.000m² đất vào Công ty X để được phân chia lợi nhuận từ dự án nghỉ dưỡng. Đến năm 2022, bà phát hiện Công ty X không triển khai dự án như cam kết, cũng không trả lợi nhuận.
Xử lý:
Bà L gửi thông báo yêu cầu Công ty X thực hiện đúng cam kết vào tháng 4/2022.
Tháng 8/2022, bà chính thức nộp đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng góp vốn. → Thời hiệu khởi kiện trong trường hợp này được tính từ tháng 4/2022 và kéo dài đến tháng 4/2025.
Thời hiệu khởi kiện góp vốn quyền sử dụng đất phụ thuộc vào bản chất của tranh chấp là hợp đồng hay quyền sở hữu tài sản. Nếu là tranh chấp hợp đồng góp vốn, thời hiệu là 3 năm kể từ ngày phát hiện quyền lợi bị xâm phạm. Nếu là tranh chấp về quyền sử dụng đất thuần túy, thời hiệu không bị giới hạn. Người sử dụng đất cần theo dõi sát các nghĩa vụ trong hợp đồng và lưu giữ đầy đủ chứng cứ để đảm bảo quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
