Nhà đất đứng tên người khác có công chứng mua bán được không
Trong thực tế giao dịch bất động sản, không ít trường hợp người mua phát hiện tài sản mình định giao dịch là nhà đất đứng tên người khác, không trùng với người trực tiếp ký hợp đồng. Điều này làm phát sinh lo ngại: liệu hợp đồng mua bán có được công chứng hay không? Giao dịch như vậy có hợp pháp và an toàn không?
Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ quy định pháp luật liên quan đến việc mua bán nhà đất đứng tên người khác, điều kiện để được công chứng, rủi ro pháp lý và cách phòng tránh.
>>> Xem thêm: Hãy chọn phòng công chứng để đảm bảo giấy tờ chính xác tuyệt đối.
1. Nhà đất đứng tên người khác là gì? Căn cứ pháp lý
1.1. Khái niệm nhà đất đứng tên người khác
Nhà đất đứng tên người khác là trường hợp:
Người đang quản lý, sử dụng hoặc giao dịch nhà đất không phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ/sổ hồng); hoặc
Tài sản đứng tên một người nhưng thực tế thuộc sở hữu chung, mua bán bằng giấy tay, nhờ đứng tên.
1.2. Căn cứ pháp lý về chủ thể có quyền chuyển nhượng nhà đất
Một số quy định pháp lý quan trọng:
Điều 188 Luật Đất đai 2013 – Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Điều 167 Luật Đất đai 2013 – Hình thức hợp đồng chuyển nhượng;
Điều 118 Luật Nhà ở 2014 – Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch;
Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 – Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự;
Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015 – Đại diện theo ủy quyền.
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người chuyển nhượng phải là người có Giấy chứng nhận hợp pháp, trừ một số trường hợp đặc biệt theo luật.
2. Nhà đất đứng tên người khác có công chứng mua bán được không?
2.1. Trường hợp không được công chứng mua bán nhà đất đứng tên người khác
Giao dịch không được công chứng nếu:
Người ký hợp đồng không phải chủ sở hữu hợp pháp;
Không có văn bản ủy quyền hợp lệ;
Giấy chứng nhận đứng tên người khác nhưng không có căn cứ chứng minh quyền đại diện;
Nhà đất đang tranh chấp, bị kê biên, hết thời hạn sử dụng.
Trong trường hợp này, công chứng viên có quyền từ chối công chứng theo Luật Công chứng.
2.2. Trường hợp được công chứng mua bán nhà đất đứng tên người khác
Việc mua bán nhà đất đứng tên người khác vẫn có thể được công chứng nếu thuộc một trong các trường hợp:
Có hợp đồng ủy quyền hợp pháp cho phép bán nhà đất;
Người đứng tên sổ trực tiếp tham gia ký hợp đồng;
Trường hợp thừa kế chưa sang tên nhưng có văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản hợp lệ.
3. Rủi ro pháp lý khi mua bán nhà đất đứng tên người khác
3.1. Nguy cơ hợp đồng vô hiệu
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, nếu chủ thể không có quyền định đoạt tài sản, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu.
3.2. Rủi ro tranh chấp và mất tài sản
Một số rủi ro thường gặp:
Chủ sở hữu thật không đồng ý giao dịch;
Giả mạo chữ ký, giấy ủy quyền;
Nhà đất thuộc sở hữu chung nhưng chỉ một người ký;
Không sang tên được sổ đỏ.
3.3. Rủi ro về tài chính
Người mua có thể:
Mất tiền đặt cọc;
Không được cấp Giấy chứng nhận;
Phát sinh kiện tụng kéo dài.
4. Cách giao dịch an toàn khi mua nhà đất đứng tên người khác
4.1. Kiểm tra kỹ pháp lý nhà đất đứng tên người khác
Cần xác minh:
Người đứng tên sổ là ai;
Tình trạng thế chấp, tranh chấp;
Tài sản riêng hay tài sản chung;
Hạn chế chuyển nhượng.
4.2. Yêu cầu ủy quyền hợp pháp nếu không trực tiếp ký
Hợp đồng ủy quyền phải:
Được công chứng;
Ghi rõ phạm vi: quyền bán, ký hợp đồng, nhận tiền;
Còn hiệu lực.
4.3. Thanh toán qua ngân hàng và giữ chứng cứ
Nên thanh toán qua tài khoản để đảm bảo chứng minh giao dịch.
>>> Xem thêm: Bạn sẽ ngạc nhiên khi biết mức Phí công chứng hiện nay.
5. Ví dụ minh họa thực tế
Ví dụ
Anh A thỏa thuận mua mảnh đất do ông B đang sử dụng. Tuy nhiên, sổ đỏ đứng tên bà C (mẹ ông B). Ông B không có giấy ủy quyền hợp lệ. Văn phòng công chứng từ chối công chứng hợp đồng mua bán vì ông B không phải là chủ sở hữu hợp pháp.
Sau đó, bà C lập hợp đồng ủy quyền cho ông B được quyền bán đất. Khi có giấy ủy quyền hợp lệ, hợp đồng mua bán mới được công chứng.
6. Kết luận
✔ Nhà đất đứng tên người khác chỉ được công chứng mua bán khi người ký hợp đồng là chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền hợp pháp. ✔ Giao dịch không đúng chủ thể có nguy cơ vô hiệu và mất tài sản. ✔ Người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý và giấy ủy quyền để đảm bảo an toàn. ✔ Không nên giao dịch bằng giấy tay hoặc tin tưởng thỏa thuận miệng.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
