Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất để xây dựng dự án: thủ tục phức tạp
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất để triển khai các dự án bất động sản, khu đô thị, cụm công nghiệp… là hình thức huy động nguồn lực phổ biến trong lĩnh vực đầu tư. Tuy nhiên, thủ tục để ký kết và công chứng hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất dự án rất phức tạp do liên quan đến nhiều quy định pháp luật và cơ quan chức năng. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết thủ tục, quy định pháp lý và những lưu ý quan trọng trong trường hợp này.
1. Căn cứ pháp lý điều chỉnh việc góp vốn quyền sử dụng đất vào dự án
1.1. Luật Đất đai 2013
Điều 5, 188: Quy định về điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân.
Điều 194: Tổ chức, cá nhân sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án phải đáp ứng điều kiện sử dụng đất theo quy hoạch.
1.2. Luật Doanh nghiệp 2020
Điều 47, 75: Các hình thức góp vốn thành lập hoặc tăng vốn điều lệ công ty, bao gồm cả góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.3. Luật Đầu tư 2020
Điều 38: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch và được chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu thuộc diện phải xin phép).
1.4. Luật Công chứng 2014
Điều 40: Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng để có hiệu lực pháp lý.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng tại Hà Nội hỗ trợ thủ tục pháp lý chuyên nghiệp, đúng quy định
2. Điều kiện để góp vốn quyền sử dụng đất vào dự án
2.1. Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án;
Đất còn thời hạn sử dụng;
Đất phù hợp với quy hoạch xây dựng dự án.
2.2. Phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Chủ đầu tư và bên góp vốn cần kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch được công bố bởi UBND cấp huyện hoặc Sở TN&MT;
Đối với dự án đầu tư xây dựng, đất phải phù hợp với mục đích sử dụng theo quy hoạch.
2.3. Trường hợp dự án có yếu tố nước ngoài
Nếu bên nhận góp vốn là nhà đầu tư nước ngoài, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải tuân theo quy định về chuyển nhượng và thuê đất cho tổ chức nước ngoài (Luật Đầu tư, Luật Nhà ở).
3. Thủ tục góp vốn quyền sử dụng đất vào dự án
3.1. Bước 1: Thẩm định tính pháp lý của đất
Kiểm tra Giấy chứng nhận, bản đồ địa chính, quy hoạch;
Xác minh đất không có tranh chấp, không bị kê biên.
3.2. Bước 2: Lập hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất dự án
Thỏa thuận rõ diện tích, giá trị, mục đích góp vốn, tiến độ triển khai;
Nếu góp vốn bằng một phần thửa đất → cần lập bản vẽ hiện trạng được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
5. Ví dụ minh họa thực tế: Góp vốn quyền sử dụng đất vào dự án
Tình huống thực tế:
Công ty TNHH ABC dự kiến triển khai dự án nhà ở thương mại tại huyện Gia Lâm, Hà Nội. Để mở rộng quỹ đất, công ty ký hợp đồng góp vốn với ông H – người có 2.000m² đất ở tại vị trí dự án.
Thủ tục thực hiện:
Hai bên ký hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, xác định giá trị đất là 20 tỷ đồng;
Hợp đồng được công chứng tại Văn phòng công chứng địa phương;
Hồ sơ được nộp lên Sở KH&ĐT để điều chỉnh dự án đầu tư, bổ sung nguồn vốn góp;
Sau đó, ông H được cấp cổ phần tương ứng giá trị đất góp vốn.
Khó khăn phát sinh:
Thửa đất chưa tách thửa nên cần đo vẽ lại hiện trạng;
Phải xin xác nhận từ Sở TN&MT rằng đất không dính quy hoạch.
6. Lưu ý
6.1. Soạn hợp đồng rõ ràng, chi tiết
Ghi rõ: mục đích góp vốn, phần diện tích, giá trị, tiến độ bàn giao đất, trách nhiệm của các bên;
Kèm theo điều khoản xử lý vi phạm hợp đồng.
6.2. Kiểm tra kỹ pháp lý đất trước khi công chứng
Yêu cầu cung cấp sổ đỏ bản gốc, kiểm tra quy hoạch;
Nếu đất có tài sản trên đất → cần xác định rõ tài sản có được góp vốn không.
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất để xây dựng dự án là hình thức đầu tư có nhiều tiềm năng nhưng cũng đi kèm với thủ tục phức tạp. Để thực hiện đúng pháp luật, các bên cần đảm bảo đủ điều kiện về đất đai, tuân thủ trình tự công chứng và đăng ký, đồng thời cẩn trọng trong việc xây dựng hợp đồng. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, khảo sát quy hoạch và làm việc với đơn vị tư vấn uy tín sẽ giúp hạn chế rủi ro khi thực hiện hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất dự án.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
