Trong hoạt động đầu tư, kinh doanh, việc sử dụng quyền sử dụng đất để góp vốn vào doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc dự án đầu tư ngày càng phổ biến. Hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất giúp tận dụng giá trị tài sản lớn, đồng thời tạo nguồn lực phát triển sản xuất – kinh doanh. Tuy nhiên, do liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất – một loại tài sản đặc biệt – nên giao dịch này chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật, đặc biệt về hình thức hợp đồng và thủ tục công chứng.
Vậy công chứng hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ có bắt buộc không? Điều kiện thực hiện như thế nào? Hiệu lực pháp lý ra sao? Bài viết dưới đây sẽ phân tích toàn diện dựa trên quy định pháp luật hiện hành.
>>> Xem thêm: Nếu bạn đang tìm nơi uy tín để công chứng nhanh chóng, hãy ghé qua Văn phòng công chứng
1. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì? Căn cứ pháp lý điều chỉnh
1.1. Khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Theo Luật Doanh nghiệp 2020, góp vốn là việc đưa tài sản vào doanh nghiệp để trở thành vốn điều lệ. Tài sản góp vốn có thể là tiền, vàng, quyền sở hữu trí tuệ, QSDĐ, tài sản khác có thể định giá được bằng đồng Việt Nam.
Như vậy, góp vốn bằng QSDĐ là việc cá nhân, tổ chức dùng QSDĐ hợp pháp của mình để góp vào doanh nghiệp, hợp tác kinh doanh hoặc dự án đầu tư nhằm hình thành phần vốn góp.
1.2. Căn cứ pháp lý điều chỉnh việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Giao dịch góp vốn bằng đất chịu sự điều chỉnh của:
Luật Đất đai 2013;
Bộ luật Dân sự 2015;
Luật Doanh nghiệp 2020;
Luật Công chứng 2014;
Các nghị định hướng dẫn thi hành về đăng ký đất đai.
2. Điều kiện thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất
2.1. Điều kiện của thửa đất được dùng để góp vốn
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ khi đáp ứng đủ:
Có Giấy chứng nhận QSDĐ (sổ đỏ);
Đất không có tranh chấp;
QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Đất còn trong thời hạn sử dụng.
Nếu không đáp ứng đủ các điều kiện này thì việc góp vốn bằng QSDĐ không được pháp luật công nhận.
2.2. Điều kiện về chủ thể góp vốn
Theo Luật Doanh nghiệp 2020, tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản mới được dùng tài sản đó để góp vốn.
Đối với đất đai, chủ thể phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền hợp pháp.
>>> Xem thêm: Nếu bạn lần đầu làm thủ tục nhà đất, hãy để dịch vụ cấp sổ đỏ lần đầu giúp bạn tránh mọi sai sót.
3. Công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có bắt buộc không?
3.1. Quy định về hình thức hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ phải được:
Công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Như vậy, về nguyên tắc:
✔ Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. ✔ Nếu không công chứng, hợp đồng có nguy cơ bị vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức.
3.2. Giá trị pháp lý của công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Theo Luật Công chứng 2014, văn bản công chứng có giá trị:
Xác nhận tính hợp pháp của giao dịch;
Là chứng cứ có giá trị chứng minh trước Tòa án;
Là căn cứ để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Do đó, công chứng là bước bắt buộc để giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.
4. Thủ tục công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
4.1. Hồ sơ công chứng
Thông thường bao gồm:
Dự thảo hợp đồng góp vốn;
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
CMND/CCCD, hộ khẩu của bên góp vốn;
Giấy đăng ký doanh nghiệp hoặc tư cách pháp lý bên nhận góp vốn;
Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (nếu có).
4.2. Trình tự thực hiện
Nộp hồ sơ tại văn phòng công chứng;
Công chứng viên kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ;
Các bên ký hợp đồng trước mặt công chứng viên;
Công chứng viên ký chứng nhận và đóng dấu.
Sau khi công chứng, các bên phải thực hiện đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định.
>>> Xem thêm: Mọi điều bạn cần biết về quy trình Công chứng thừa kế chuẩn xác nhất.
5. Rủi ro pháp lý khi không công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Nếu không công chứng:
Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 (giao dịch vi phạm hình thức);
Không được đăng ký biến động đất đai;
Phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất và giá trị vốn góp;
Khó bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.
6. Ví dụ minh họa thực tế về góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Ví dụ 1: Góp vốn hợp pháp
Ông A dùng thửa đất đứng tên mình để góp vốn vào Công ty B. Hai bên ký hợp đồng góp vốn tại văn phòng công chứng và thực hiện đăng ký biến động đất đai.
👉 Kết quả:
Hợp đồng có hiệu lực pháp luật;
Công ty B được ghi nhận quyền sử dụng đất theo hình thức góp vốn;
Ông A được ghi nhận phần vốn góp hợp pháp.
Ví dụ 2: Không công chứng – hợp đồng bị vô hiệu
Bà C góp đất cho bạn D để mở xưởng sản xuất, chỉ lập giấy viết tay, không công chứng. Sau một thời gian phát sinh tranh chấp về lợi nhuận.
👉 Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ hình thức bắt buộc, các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận.
7. Kết luận
✔ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là giao dịch bắt buộc phải lập hợp đồng và công chứng theo quy định pháp luật. ✔ Việc công chứng là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực và được đăng ký biến động đất đai. ✔ Không công chứng có thể dẫn đến hợp đồng vô hiệu và rủi ro tranh chấp lớn. ✔ Các bên nên thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý để bảo vệ quyền lợi khi góp vốn bằng đất.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
