Trong thực tế giao dịch nhà đất, không ít trường hợp các bên thỏa thuận mua bán một phần thửa đất nhưng chưa thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định. Khi tiến hành công chứng, câu hỏi thường được đặt ra là công chứng đất chưa tách thửa có được pháp luật cho phép hay không và hợp đồng chuyển nhượng trong trường hợp này có giá trị pháp lý đến đâu. Việc hiểu rõ quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa tách thửa là điều kiện quan trọng để tránh rủi ro bị từ chối công chứng hoặc hợp đồng bị vô hiệu. Bài viết dưới đây phân tích chi tiết vấn đề này theo pháp luật hiện hành.
Đất chưa tách thửa được hiểu là trường hợp người sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một thửa đất nhất định, nhưng các bên thỏa thuận chuyển nhượng chỉ một phần diện tích của thửa đất đó, trong khi thủ tục tách thửa chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết.
Về mặt pháp lý, tại thời điểm chưa tách thửa, quyền sử dụng đất vẫn được ghi nhận chung cho toàn bộ thửa đất trên Giấy chứng nhận.
Pháp luật quy định thế nào về chuyển nhượng đất chưa tách thửa?
Theo quy định của pháp luật đất đai, điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm việc thửa đất phải có Giấy chứng nhận và đủ điều kiện để đăng ký biến động.
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận và đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.”
Tuy nhiên, đối với việc chuyển nhượng một phần thửa đất, pháp luật đất đai yêu cầu phải thực hiện thủ tục tách thửa trước hoặc đồng thời với việc đăng ký biến động.
Công chứng đất chưa tách thửa có được không?
Đây là nội dung gây nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật.
Có được công chứng hợp đồng chuyển nhượng khi đất chưa tách thửa?
Về nguyên tắc, công chứng viên chỉ được công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đối tượng của hợp đồng được xác định rõ ràng và đủ điều kiện giao dịch.
Trong trường hợp đất chưa tách thửa, đối tượng chuyển nhượng chỉ là “một phần thửa đất” nhưng chưa được xác lập độc lập về mặt pháp lý, chưa có thông tin cụ thể trên Giấy chứng nhận.
Do đó, trong đa số trường hợp, tổ chức hành nghề công chứng sẽ từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất chưa tách thửa, vì không đủ căn cứ xác định đối tượng giao dịch.
Theo Điều 40 Luật Công chứng 2014, công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu hợp đồng, giao dịch “không đủ điều kiện để công chứng theo quy định của pháp luật”.
Trong một số địa phương, công chứng viên có thể tiếp nhận hồ sơ và công chứng hợp đồng chuyển nhượng kèm theo điều kiện tách thửa sau, với điều khoản ràng buộc rõ ràng về nghĩa vụ tách thửa.
Tuy nhiên, cách làm này tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao, bởi nếu không tách thửa được theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, hợp đồng có nguy cơ không thực hiện được trên thực tế.
Hợp đồng chuyển nhượng đất chưa tách thửa có nguy cơ bị vô hiệu không?
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng đất chưa tách thửa được công chứng nhưng không thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động, Tòa án có thể xem xét tuyên hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thực hiện được.
Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.”
Ngoài ra, nếu việc chuyển nhượng vi phạm điều kiện bắt buộc của pháp luật đất đai, hợp đồng cũng có thể bị tuyên vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.
>>> Xem thêm: Người nước ngoài có được đứng tên khi làm công chứng thừa kế ở Việt Nam không?
Người dân nên thực hiện thế nào để bảo đảm an toàn pháp lý?
Để hạn chế rủi ro khi giao dịch đất chưa tách thửa, người dân cần lưu ý:
Thực hiện thủ tục tách thửa trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng
Kiểm tra kỹ điều kiện tách thửa theo quyết định của UBND cấp tỉnh
Không nên đặt cọc hoặc thanh toán toàn bộ khi đất chưa đủ điều kiện tách thửa
Chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng khi có thửa đất độc lập được ghi nhận trên Giấy chứng nhận
Việc tuân thủ đúng trình tự pháp luật giúp bảo đảm quyền lợi cho cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
Vai trò của công chứng viên trong giao dịch đất chưa tách thửa
Công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của đối tượng giao dịch và giải thích rõ rủi ro cho các bên.
Theo Điều 7 Luật Công chứng 2014: “Công chứng viên có nghĩa vụ giải thích cho người yêu cầu công chứng về quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của việc công chứng.”
Trong trường hợp đất chưa tách thửa, công chứng viên cần đặc biệt thận trọng để tránh phát sinh tranh chấp và trách nhiệm pháp lý.
Kết luận
Công chứng đất chưa tách thửa về nguyên tắc không được khuyến khích và thường không được thực hiện, do đối tượng chuyển nhượng chưa đủ điều kiện pháp lý độc lập. Mặc dù trong thực tiễn có một số cách xử lý linh hoạt, nhưng các giao dịch này tiềm ẩn rủi ro cao và có khả năng bị vô hiệu. Để bảo đảm an toàn pháp lý, các bên nên hoàn tất thủ tục tách thửa trước khi tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
