So sánh chi phí công chứng góp vốn bằng nhà đất và bằng quyền sử dụng đất

Góp vốn bằng nhà đất hoặc bằng quyền sử dụng đất là những hình thức phổ biến trong hoạt động đầu tư và kinh doanh tại Việt Nam. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, nhiều người băn khoăn về mức phí công chứng hai loại tài sản này. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn so sánh phí công chứng nhà đất quyền sử dụng đất, kèm theo căn cứ pháp lý và ví dụ minh họa thực tế để dễ dàng áp dụng.

>>> Xem thêm: Kinh nghiệm thương lượng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất thành công.

1. Căn cứ pháp lý quy định mức phí công chứng

1.1. Luật Công chứng 2014

• Điều 4: Công chứng hợp đồng là thủ tục bắt buộc khi thực hiện góp vốn bằng bất động sản, nhằm đảm bảo tính pháp lý.

• Điều 36: Công chứng viên có quyền yêu cầu cung cấp thông tin và từ chối công chứng nếu hợp đồng trái luật.

1.2. Thông tư 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính

• Là văn bản quy định mức thu phí công chứng đối với các giao dịch có yếu tố tài sản, bao gồm:

  • Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng;

  • Hợp đồng góp vốn bằng bất động sản;

  • Văn bản phân chia tài sản…

1.3. Nghị định 02/2022/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp

• Điều 23: Góp vốn bằng tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở phải có hồ sơ chứng minh quyền sở hữu và được công chứng hoặc chứng thực.

2. Khái niệm: nhà đất và quyền sử dụng đất trong công chứng góp vốn

2.1. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Là việc cá nhân, tổ chức sử dụng quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để góp vào công ty, tổ chức kinh doanh. Không bao gồm tài sản gắn liền trên đất (nếu có).

2.2. Góp vốn bằng nhà đất

Bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, tức là có cả phần nhà ở, công trình kiến trúc đi kèm.

→ Do bản chất pháp lý khác nhau, mức phí công chứng cũng có sự chênh lệch.

>>> Xem thêm: Bí quyết chọn văn phòng công chứng đáng tin cậy mà bạn cần biết

3. So sánh phí công chứng nhà đất và quyền sử dụng đất

3.1. Bảng mức phí công chứng theo Thông tư 257/2016/TT-BTC

3.2. Điểm giống nhau

• Cùng căn cứ theo biểu phí công chứng nêu trên.

• Đều phải tính trên giá trị tài sản góp vốn tại thời điểm công chứng.

• Nếu hợp đồng góp vốn bằng nhà đất có định giá riêng từng phần, sẽ tính phí riêng theo từng phần.

3.3. Điểm khác biệt

4. Ví dụ minh họa so sánh phí công chứng quyền sử dụng đất và góp vốn bằng nhà đất

Tình huống 1 – Góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

• Ông T góp vốn bằng 1.000m² đất trồng cây lâu năm (chưa có nhà) tại huyện Thạch Thất, Hà Nội.

• Định giá đất: 3 tỷ đồng.

• Mức phí công chứng:

  • 2.200.000 đồng + (0,05% x (3 tỷ – 3 tỷ)) = 2.200.000 đồng

Tình huống 2 – Góp vốn bằng nhà đất:

• Bà N góp vốn bằng căn nhà 2 tầng diện tích sàn 180m² trên mảnh đất 200m² ở quận Cầu Giấy.

• Định giá quyền sử dụng đất: 5 tỷ đồng, nhà: 2 tỷ đồng → Tổng 7 tỷ đồng.

• Mức phí công chứng:

  • 3.200.000 đồng + (0,04% x 2 tỷ) = 3.200.000 + 800.000 = 4.000.000 đồng

Kết luận từ ví dụ: Với cùng giá trị đất, việc có thêm nhà sẽ khiến chi phí công chứng tăng do tính cả giá trị phần xây dựng.

>>> Xem thêm: Địa chỉ cung cấp dịch vụ sổ đỏ chất lượng, được khách hàng tin tưởng

5. Lưu ý khi xác định phí công chứng góp vốn

5.1. Phải có kết quả định giá rõ ràng

• Có thể do các bên tự thỏa thuận giá trị tài sản góp vốn;

• Tuy nhiên, công chứng viên có quyền yêu cầu hồ sơ chứng minh giá thị trường (bảng giá đất, chứng thư thẩm định giá…).

5.2. Phí công chứng không bao gồm phí đăng ký

• Phí công chứng chỉ là một phần trong tổng chi phí thực hiện góp vốn;

• Còn có lệ phí đăng ký doanh nghiệp (nếu là góp vào công ty), phí đăng ký biến động đất đai…

5.3. Có thể thỏa thuận chia phí công chứng

• Theo Luật Công chứng, các bên được quyền thỏa thuận chia chi phí;

• Nếu không thỏa thuận, bên yêu cầu công chứng thanh toán toàn bộ.

Xem thêm:

>>> Các trường hợp không được công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

>>> Ví dụ thực tế về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã công chứng

Kết luận

Việc so sánh phí công chứng nhà đất quyền sử dụng đất là cần thiết để dự trù tài chính khi thực hiện góp vốn. Về cơ bản, mức phí công chứng được tính theo giá trị tài sản, nhưng khi góp vốn có cả nhà trên đất, chi phí sẽ cao hơn do bao gồm cả phần công trình xây dựng. Để tiết kiệm và đúng luật, các bên nên xác định rõ giá trị tài sản, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và tham khảo trước biểu phí tại tổ chức hành nghề công chứng.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán. Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669

Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

Email: ccnguyenhue165@gmail.com