Tách thửa đất trong quy hoạch: Bị hạn chế thế nào?
Tách thửa đất trong quy hoạch là một trong những vấn đề thường gặp khi người dân muốn phân chia quyền sử dụng đất để chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng được phép thực hiện vì pháp luật có quy định cụ thể nhằm đảm bảo việc quản lý quy hoạch, sử dụng đất đai hợp lý.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có thẩm quyền gì khi công chứng hợp đồng góp vốn bằng bất động sản?
1. Khái niệm tách thửa đất trong quy hoạch
📌 Theo Luật Đất đai 2013, tách thửa đất là thủ tục phân chia một thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa mới, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng biệt.
📌 Khi thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, việc tách thửa sẽ chịu sự hạn chế để tránh phá vỡ quy hoạch chung.
Ví dụ minh họa: Ông A có 500m² đất ở tại quận Bình Tân (TP.HCM). Thửa đất này nằm trong khu vực quy hoạch làm đường giao thông trong tương lai. Khi ông A nộp hồ sơ xin tách thửa để bán một phần, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét quy hoạch để quyết định có cho phép tách thửa hay không.
2. Căn cứ pháp lý điều chỉnh việc tách thửa đất trong quy hoạch
⚖️ Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện tách thửa đối với đất ở tại đô thị và nông thôn.
⚖️ Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định rõ: đối với đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng, người sử dụng đất chỉ được tách thửa khi việc tách thửa không làm ảnh hưởng đến quy hoạch.
3. Những hạn chế khi tách thửa đất trong quy hoạch
3.1 Không được tách thửa đối với đất nằm trong quy hoạch đã có quyết định thu hồi
🚫 Nếu khu đất đã có quyết định thu hồi để làm dự án, làm đường, xây công trình công cộng, người sử dụng đất sẽ không được phép tách thửa.
Ví dụ: Đất của bà B nằm trong dự án mở rộng khu công nghiệp và đã có thông báo thu hồi. Trong trường hợp này, dù bà B muốn chia đất cho các con thì hồ sơ tách thửa cũng sẽ bị từ chối.
3.2 Chỉ được tách thửa nếu phù hợp quy hoạch sử dụng đất
✅ Đối với những thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch treo (chưa có quyết định thu hồi, chưa triển khai dự án), người dân vẫn có thể được xem xét tách thửa. Tuy nhiên, diện tích sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh và phù hợp quy hoạch được phê duyệt.
Ví dụ: UBND TP.Hà Nội quy định diện tích tối thiểu sau khi tách thửa tại khu vực nội thành là 30m². Nếu hộ gia đình muốn tách thửa đất, phải đảm bảo mỗi thửa mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn mức này.
>>> Xem thêm: Thủ tục công chứng giấy tờ, hợp đồng được thực hiện như thế nào theo quy định mới nhất?
3.3 Bị hạn chế tách thửa đất trong quy hoạch chi tiết xây dựng
📍 Nếu thửa đất nằm trong quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, việc tách thửa sẽ phải phù hợp với bản đồ quy hoạch. Nếu tách thửa làm phá vỡ quy hoạch, cơ quan quản lý sẽ từ chối.
4. Thủ tục xin tách thửa đất trong quy hoạch
Người sử dụng đất muốn xin tách thửa cần chuẩn bị hồ sơ gồm:
📑 Đơn xin tách thửa đất (theo mẫu) 📑 Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 📑 Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu (bên chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng nếu có)
Cơ quan tiếp nhận: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp huyện nơi có đất.
Thời hạn giải quyết: từ 15 đến 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
5. Một số lưu ý
🔹 Kiểm tra kỹ bản đồ quy hoạch tại Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND quận/huyện trước khi nộp hồ sơ. 🔹 Thửa đất xin tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của UBND tỉnh, thành phố. 🔹 Tránh trường hợp mua bán đất trong khu vực quy hoạch treo vì rủi ro không được cấp sổ đỏ riêng.
Việc tách thửa đất trong quy hoạch bị hạn chế khá nhiều nhằm bảo đảm tuân thủ định hướng phát triển hạ tầng, đô thị và nông thôn. Người dân cần nắm rõ các quy định pháp luật, diện tích tối thiểu cũng như tình trạng quy hoạch của khu đất trước khi thực hiện thủ tục. Trong trường hợp không chắc chắn, nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc cơ quan chuyên môn để tránh rủi ro.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
