Rủi ro khi chỉ tin lời hứa trong giao dịch đặt cọc nhà đất
Trong nhiều giao dịch mua bán nhà đất, không ít người mua vì quen biết, tin tưởng hoặc nôn nóng chốt giao dịch mà chỉ tin lời hứa miệng của bên bán khi đặt cọc. Tuy nhiên, thực tế cho thấy rủi ro tin lời hứa khi đặt cọc nhà đất là nguyên nhân phổ biến dẫn đến mất cọc, hợp đồng vô hiệu hoặc tranh chấp kéo dài. Bài viết dưới đây phân tích rõ các rủi ro pháp lý và cách phòng tránh theo quy định pháp luật hiện hành.
>>> Xem thêm: Những rủi ro có thể phát sinh nếu không thực hiện công chứng tạivăn phòng công chứng
Rủi ro tin lời hứa khi đặt cọc nhà đất là gì?
Rủi ro tin lời hứa khi đặt cọc nhà đất là những thiệt hại pháp lý và tài chính phát sinh khi một bên giao tiền đặt cọc dựa chủ yếu vào cam kết miệng, hứa hẹn đơn phương của bên kia mà không được ghi nhận đầy đủ trong hợp đồng đặt cọc.
Những lời hứa thường gặp như:
Hứa sẽ sớm tách thửa
Hứa nhà đất không tranh chấp
Hứa vợ/chồng sẽ ký sau
Hứa hoàn cọc nếu không bán được
Nếu các nội dung này không được ghi nhận bằng văn bản, bên mua sẽ gặp bất lợi lớn khi xảy ra tranh chấp.
Pháp luật quy định thế nào về giá trị của lời hứa trong giao dịch đặt cọc?
Căn cứ pháp lý về hợp đồng đặt cọc
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Bên cạnh đó, Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự có thể được xác lập bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
👉 Tuy nhiên, trong giao dịch nhà đất có giá trị lớn, lời hứa miệng rất khó chứng minh, dẫn đến rủi ro tin lời hứa khi đặt cọc nhà đất ngày càng phổ biến.
Những rủi ro phổ biến khi chỉ tin lời hứa khi đặt cọc nhà đất
Rủi ro mất cọc do không chứng minh được cam kết
Nếu hợp đồng đặt cọc không ghi nhận các lời hứa quan trọng, bên bán có thể phủ nhận cam kết, dẫn đến việc bên mua bị mất cọc khi giao dịch không thực hiện được.
>>> Xem thêm: Quy trình thực hiệndịch vụ sang tên sổ đỏđúng luật theo quy định hiện hành
Rủi ro hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi chủ thể có quyền định đoạt tài sản.
Nếu bên bán hứa tài sản là của riêng nhưng thực tế là tài sản chung vợ chồng, hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu.
Nhiều bên bán hứa “chờ thêm”, “sẽ giải quyết xong hồ sơ”, nhưng không có thời hạn rõ ràng, khiến bên mua bị chiếm dụng tiền cọc kéo dài.
Rủi ro tin lời hứa khi đặt cọc nhà đất trong trường hợp tài sản chưa đủ điều kiện giao dịch
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, nhà đất chỉ được chuyển nhượng khi:
Có Giấy chứng nhận
Không có tranh chấp
Không bị kê biên
Còn thời hạn sử dụng đất
Nếu bên mua chỉ tin lời hứa rằng “sắp có sổ”, “đang chờ giải chấp”, thì rủi ro tin lời hứa khi đặt cọc nhà đất là rất lớn vì pháp luật không bảo vệ cam kết không đủ căn cứ.
Ví dụ thực tế về rủi ro khi tin lời hứa đặt cọc nhà đất
Chị A đặt cọc 400 triệu đồng mua đất, bên bán hứa miệng rằng sẽ tách thửa trong vòng 2 tháng. Hợp đồng đặt cọc không ghi nhận nội dung này.
Sau 4 tháng không tách được thửa, chị A yêu cầu hoàn cọc thì bên bán từ chối. Tòa án xác định:
Không có thỏa thuận bằng văn bản về nghĩa vụ tách thửa
Không chứng minh được cam kết của bên bán
Chị A phải chịu rủi ro và không được hoàn cọc
Đây là ví dụ điển hình về rủi ro tin lời hứa khi đặt cọc nhà đất.
Cách hạn chế rủi ro tin lời hứa khi đặt cọc nhà đất
Để bảo vệ quyền lợi, khi đặt cọc mua bán nhà đất, các bên nên:
Ghi rõ toàn bộ cam kết vào hợp đồng đặt cọc
Quy định cụ thể thời hạn và hậu quả pháp lý nếu không thực hiện
Yêu cầu cung cấp giấy tờ pháp lý chứng minh lời hứa
Thỏa thuận rõ điều kiện hoàn cọc, phạt cọc
Ưu tiên công chứng hợp đồng đặt cọc
Vai trò của hợp đồng đặt cọc trong việc hạn chế rủi ro
Hợp đồng đặt cọc là căn cứ quan trọng để:
Chứng minh ý chí của các bên
Xác định nghĩa vụ và trách nhiệm
Giải quyết tranh chấp tại Tòa án
Nếu hợp đồng được soạn thảo chặt chẽ, rủi ro tin lời hứa khi đặt cọc nhà đất sẽ được giảm thiểu đáng kể.
Kết luận
Rủi ro tin lời hứa khi đặt cọc nhà đất là một trong những nguyên nhân hàng đầu dẫn đến mất cọc và tranh chấp nhà đất hiện nay. Trong giao dịch có giá trị lớn, mọi cam kết đều cần được ghi nhận rõ ràng bằng văn bản, có căn cứ pháp lý và điều khoản xử lý vi phạm cụ thể. Tin lời hứa miệng mà không có ràng buộc pháp lý là tự đặt mình vào thế rủi ro.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
