Những sai lầm cần tránh khi làm thủ tục công chứng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là hình thức đầu tư phổ biến trong các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, hoặc hợp tác kinh doanh dài hạn. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ quy trình pháp lý, dẫn đến những sai lầm công chứng quyền sử dụng đất gây hậu quả nghiêm trọng như hợp đồng bị vô hiệu, tranh chấp kéo dài hoặc mất quyền sở hữu. Bài viết dưới đây sẽ chỉ ra các sai lầm phổ biến cần tránh, căn cứ pháp lý liên quan và ví dụ minh họa thực tế giúp bạn áp dụng đúng quy định.
1. Căn cứ pháp lý điều chỉnh những sai lầm khi công chứng góp vốn quyền sử dụng đất
1.1. Luật Đất đai 2013
Điều 188: Điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất (trong đó có góp vốn) gồm:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Đất không tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên;
Trong thời hạn sử dụng.
1.2. Luật Công chứng 2014
Điều 40: Hồ sơ công chứng phải đầy đủ, chính xác, đúng hình thức, có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu.
Điều 36: Công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu hợp đồng vi phạm pháp luật hoặc tiềm ẩn rủi ro pháp lý.
1.3. Nghị định 43/2014/NĐ-CP & Nghị định 91/2019/NĐ-CP
Hướng dẫn chi tiết trình tự đăng ký biến động đất đai khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng uy tín, nhanh chóng tại văn phòng công chứng gần nhất
2. Các sai lầm công chứng quyền sử dụng đất cần tránh
2.1. Không kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất
Hệ quả:
Đất đang bị tranh chấp, kê biên hoặc nằm trong quy hoạch treo sẽ không đủ điều kiện góp vốn.
Hợp đồng công chứng có thể bị vô hiệu hoặc không được đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Ví dụ:
Anh P đem quyền sử dụng đất góp vốn vào công ty B để làm nhà xưởng. Tuy nhiên, mảnh đất này đang bị kê biên trong một vụ kiện dân sự. Sau khi công chứng hợp đồng, Văn phòng đăng ký từ chối ghi nhận khiến giao dịch bị đình trệ và công ty B chịu thiệt hại.
2.2. Không lập bản vẽ hiện trạng khi góp vốn một phần đất
Hệ quả:
Không xác định rõ ranh giới phần đất góp vốn;
Dễ phát sinh tranh chấp hoặc bị công chứng viên từ chối xác nhận hợp đồng.
Nghị định 148/2020/NĐ-CP, Điều 75: Trường hợp góp vốn bằng một phần thửa đất phải có bản vẽ hiện trạng kèm theo.
Ví dụ:
Gia đình bà L có 2.000 m² đất, bà muốn góp vốn 500 m² cho một công ty xây dựng khu nghỉ dưỡng. Do không lập bản vẽ hiện trạng, sau khi công chứng xảy ra tranh chấp ranh giới giữa phần đất góp và phần còn lại.
2.3. Không làm rõ giá trị góp vốn hoặc không định giá tài sản
Hệ quả:
Dễ phát sinh tranh chấp về tỷ lệ góp vốn, quyền lợi giữa các bên trong công ty;
Công chứng viên có thể yêu cầu bổ sung hồ sơ định giá nếu giá trị không rõ ràng.
Gợi ý:
Nên thuê đơn vị thẩm định giá độc lập;
Hoặc xác định theo giá thị trường tại thời điểm góp vốn.
2.4. Sử dụng giấy tờ đất giả, chưa có sổ đỏ
Hệ quả:
Công chứng bị từ chối hoặc hợp đồng vô hiệu;
Có thể bị xử lý hình sự nếu cố tình giả mạo giấy tờ.
Căn cứ:
Luật Đất đai 2013, Điều 188: Góp vốn chỉ được thực hiện khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Ví dụ:
Ông D đưa giấy chứng nhận photo không công chứng đến công chứng hợp đồng góp vốn. Khi kiểm tra, công chứng viên phát hiện đây là giấy tờ giả mạo → chuyển vụ việc sang cơ quan công an.
2.5. Không công chứng hợp đồng góp vốn
Hệ quả:
Hợp đồng góp vốn vô hiệu về mặt pháp lý;
Không được công nhận khi xảy ra tranh chấp hoặc làm thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Căn cứ:
Điều 167 Luật Đất đai 2013: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là bước quan trọng để đảm bảo tính pháp lý cho việc đầu tư, hợp tác kinh doanh. Tuy nhiên, nếu không nắm rõ quy định, rất dễ mắc phải những sai lầm công chứng quyền sử dụng đất nghiêm trọng như góp vốn bằng đất không đủ điều kiện, thiếu bản vẽ hiện trạng, định giá không rõ ràng, hoặc không công chứng hợp lệ. Để hạn chế rủi ro, người sử dụng đất nên chủ động kiểm tra hồ sơ, tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý và chuẩn bị đầy đủ các tài liệu cần thiết trước khi thực hiện giao dịch.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
