Đặt cọc mua bán nhà đất khi tài sản đang tranh chấp xử lý ra sao?

Trong nhiều giao dịch mua bán nhà đất, bên mua chỉ kiểm tra giấy chứng nhận mà không biết tài sản đang có tranh chấp ngầm. Việc đặt cọc nhà đất đang tranh chấp tiềm ẩn nguy cơ mất cọc, hợp đồng vô hiệu hoặc kéo dài tranh chấp nhiều năm.

Vậy pháp luật xử lý thế nào khi đã đặt cọc nhưng tài sản đang tranh chấp? Bên đặt cọc có đòi lại tiền được không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể.

>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng ủy quyền tại văn phòng công chứng cần đáp ứng điều kiện pháp lý nào

Nhà đất đang tranh chấp là gì?

Nhà đất được coi là đang tranh chấp khi:

Có đơn khởi kiện, đơn khiếu nại về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
Đang được tòa án, cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết
Có tranh chấp thừa kế, ranh giới, đồng sở hữu

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, đất đang tranh chấp không đủ điều kiện chuyển nhượng.

Đặt cọc nhà đất đang tranh chấp có hợp pháp không?

Căn cứ pháp lý về đặt cọc nhà đất đang tranh chấp

Pháp luật không cấm việc đặt cọc, nhưng cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang tranh chấp.

Căn cứ:

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: quy định về đặt cọc
Điều 188 Luật Đất đai 2013: điều kiện chuyển nhượng đất
Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015: giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật

👉 Vì vậy, đặt cọc nhà đất đang tranh chấp có thể phát sinh rủi ro vô hiệu nếu mục đích là để chuyển nhượng trái luật.

Khi nào hợp đồng đặt cọc nhà đất đang tranh chấp bị vô hiệu?

Hợp đồng đặt cọc nhà đất đang tranh chấp có thể bị tuyên vô hiệu nếu:

Các bên biết rõ đất đang tranh chấp nhưng vẫn đặt cọc để mua bán
Mục đích đặt cọc nhằm thực hiện giao dịch bị pháp luật cấm
Tranh chấp làm cho việc chuyển nhượng không thể thực hiện

Khi đó, hậu quả pháp lý được xử lý theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.

>>> Xem thêm: Dịch vụ sổ đỏ hỗ trợ xử lý các hồ sơ đất đai phức tạp theo đúng quy trình

Xử lý tiền cọc khi phát hiện nhà đất đang tranh chấp

Có được đòi lại tiền khi đặt cọc nhà đất đang tranh chấp không?

Khi hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu:

Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường

Nếu bên bán che giấu tình trạng tranh chấp, bên mua có quyền yêu cầu hoàn lại toàn bộ tiền cọc và bồi thường thiệt hại.

Xem thêm: Thủ tục đính chính hợp đồng mua bán nhà đất do sai tên bên bán hoặc bên mua

Có áp dụng phạt cọc trong trường hợp này không?

Trong trường hợp đặt cọc nhà đất đang tranh chấp, tòa án thường:

Không áp dụng phạt cọc
Xác định lỗi của các bên
Buộc hoàn trả tiền cọc là chủ yếu

Lý do: hợp đồng không thực hiện được không phải do lỗi từ chối giao kết, mà do điều kiện pháp lý không cho phép.

Trách nhiệm của bên bán khi nhận cọc đất đang tranh chấp

Bên bán có thể phải chịu trách nhiệm nếu:

Biết rõ tài sản đang tranh chấp nhưng vẫn nhận cọc
Không thông báo trung thực tình trạng pháp lý
Cung cấp thông tin sai lệch cho bên mua

Căn cứ Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, hành vi lừa dối có thể làm giao dịch vô hiệu.

>>> Xem thêm: Khi nào nên sử dụng dịch vụ công chứng di chúc tại nhà theo đúng quy định pháp luật

Ví dụ thực tế về đặt cọc nhà đất đang tranh chấp

Anh T đặt cọc 400 triệu đồng mua một thửa đất. Sau khi đặt cọc, anh phát hiện đất đang tranh chấp thừa kế giữa các anh em trong gia đình bên bán và đã có đơn khởi kiện tại tòa án.

Tòa án xác định:

Đất đang tranh chấp nên không đủ điều kiện chuyển nhượng
Bên bán biết rõ tình trạng tranh chấp
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do mục đích không thực hiện được

👉 Kết quả: bên bán phải hoàn trả toàn bộ tiền cọc và bồi thường chi phí phát sinh cho anh T.

Lưu ý quan trọng để tránh rủi ro khi đặt cọc mua bán nhà đất

Để tránh rơi vào tình trạng đặt cọc nhà đất đang tranh chấp, người mua cần:

Kiểm tra thông tin quy hoạch, tranh chấp tại địa phương
Yêu cầu bên bán cam kết tài sản không tranh chấp
Ghi rõ điều khoản hoàn cọc nếu phát sinh tranh chấp
Không đặt cọc số tiền lớn khi chưa xác minh pháp lý

Kết luận

Đặt cọc nhà đất đang tranh chấp là giao dịch rủi ro cao, dễ bị tuyên vô hiệu và khó áp dụng phạt cọc. Trong đa số trường hợp, bên mua có quyền đòi lại tiền cọc, đặc biệt khi bên bán che giấu thông tin tranh chấp.

Để bảo vệ quyền lợi của mình, người mua nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý trước khi đặt cọc và soạn hợp đồng rõ ràng, chặt chẽ ngay từ đầu.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Xem thêm: Mua nhà phải đặt cọc bao nhiêu tiền? Thủ tục mua nhà như thế nào?

Các bài viết liên quan:

>>> Khắc con dấu doanh nghiệp: quy trình và nơi thực hiện

>>> Người dân cần lưu ý gì khi tìm kiếm công chứng gần nhất tại Hà Nội trong trường hợp cần giải quyết gấp

>>> Các trường hợp thường gặp phải bổ sung hồ sơ trong quá trình thủ tục làm sổ đỏ lần đầu

>>> Hướng dẫn chi tiết cách kiểm tra sổ đỏ giả trước khi giao dịch mua bán nhà đất

>>> Trình tự thực hiện công chứng hợp đồng tặng cho nhà đất đúng luật để tránh tranh chấp

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.