Trong thực tiễn giao dịch dân sự, không ít trường hợp tài sản được đưa đi công chứng khi chưa có tranh chấp chính thức, nhưng đã tồn tại mâu thuẫn, khiếu nại, phản đối ngầm giữa các chủ thể có quyền lợi liên quan. Thời điểm công chứng trong những trường hợp này trở thành yếu tố then chốt để xác định hiệu lực giao dịch, trách nhiệm của các bên và của công chứng viên khi tranh chấp bùng phát sau đó. Việc đánh giá đúng bản chất “tranh chấp ngầm” tại thời điểm công chứng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc phòng ngừa giao dịch vô hiệu và rủi ro pháp lý kéo dài. Bài viết này phân tích toàn diện vai trò pháp lý của thời điểm công chứng trong các hợp đồng liên quan đến tài sản đang tranh chấp ngầm.
>>> Xem thêm: Thẩm quyền và giới hạn của Văn phòng Công chứng trong giao dịch dân sự rủi ro cao
Nhận diện tài sản đang tranh chấp ngầm
Khái niệm tranh chấp ngầm trong giao dịch tài sản
Tranh chấp ngầm là tình trạng:
Chưa có đơn khởi kiện, quyết định thụ lý hoặc văn bản ngăn chặn của cơ quan có thẩm quyền;
Nhưng đã tồn tại khiếu nại nội bộ, phản đối miệng, đơn thư chưa xử lý, mâu thuẫn về quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền định đoạt tài sản.
Về mặt pháp lý, tranh chấp ngầm chưa làm phát sinh hậu quả pháp lý công khai, nhưng lại là yếu tố tiềm ẩn ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu lực hợp đồng.
Phân biệt tranh chấp ngầm và tranh chấp chính thức
Tranh chấp chính thức: đã được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, giải quyết, thường kèm theo biện pháp ngăn chặn.
Tranh chấp ngầm: mới dừng ở mức xung đột lợi ích chưa được pháp lý hóa.
Sự khác biệt này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng công chứng tại thời điểm giao kết hợp đồng.
Thời điểm công chứng và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
Theo Bộ luật Dân sự 2015:
“Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện: chủ thể có năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật.” — “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”
Đối với hợp đồng bắt buộc công chứng:
“Hợp đồng, giao dịch có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng, trừ trường hợp luật có quy định khác.” — “Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015”
Như vậy, thời điểm công chứng là mốc xác lập hiệu lực pháp lý ban đầu của hợp đồng, nhưng không loại trừ khả năng bị xem xét vô hiệu sau này nếu phát hiện vi phạm điều kiện giao kết.
Thời điểm công chứng khi tài sản đang tranh chấp ngầm có làm hợp đồng vô hiệu không?
Nguyên tắc chung
Pháp luật không cấm tuyệt đối việc công chứng hợp đồng đối với tài sản đang tranh chấp ngầm, nếu tại thời điểm công chứng:
Chưa có quyết định ngăn chặn;
Chưa có văn bản thụ lý tranh chấp;
Chưa có căn cứ xác định rõ ràng việc xâm phạm quyền của người thứ ba.
“Giao dịch dân sự vô hiệu khi một bên cố ý che giấu thông tin làm cho bên kia hiểu sai lệch về đối tượng giao dịch.” — “Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015”
Nếu chứng minh được rằng:
Bên chuyển nhượng biết rõ tranh chấp ngầm;
Nhưng vẫn ký hợp đồng và yêu cầu công chứng;
Đồng thời che giấu thông tin quan trọng;
Thì thời điểm công chứng không bảo vệ được hiệu lực hợp đồng, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu do bị lừa dối.
Trách nhiệm của công chứng viên tại thời điểm công chứng
Theo Luật Công chứng 2024:
“Công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch và làm rõ ý chí tự nguyện của các bên.” — “Điều 41 Luật Công chứng 2024”
Trong trường hợp có dấu hiệu tranh chấp ngầm:
Công chứng viên phải khai thác thông tin, đặt câu hỏi làm rõ;
Yêu cầu các bên cam kết về tình trạng pháp lý của tài sản;
Ghi nhận đầy đủ trong hồ sơ công chứng lưu trữ.
Nếu công chứng viên bỏ qua dấu hiệu rủi ro rõ ràng, thời điểm công chứng có thể trở thành căn cứ xác định lỗi nghề nghiệp.
>>> Xem thêm: Giấy chứng nhận kết hôn được cấp mấy bản khi hoàn thànhthủ tục đăng ký kết hôn?
Vai trò của hồ sơ công chứng lưu trữ trong tranh chấp phát sinh sau này
Hồ sơ công chứng lưu trữ giúp:
Đối chiếu thời điểm công chứng với thời điểm tranh chấp chính thức phát sinh;
Làm rõ công chứng viên có thực hiện nghĩa vụ kiểm tra, cảnh báo rủi ro hay không;
Xác định lỗi của bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng.
Theo Luật Công chứng 2024:
“Hồ sơ công chứng là căn cứ để giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp liên quan đến hoạt động công chứng.” — “Luật Công chứng 2024”
Ví dụ thực tiễn
Ông A ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được công chứng ngày 10/3/2024. Trước đó, giữa ông A và em ruột đã xảy ra tranh cãi gay gắt về quyền thừa kế thửa đất, kèm theo đơn khiếu nại gửi UBND xã nhưng chưa được thụ lý.
Đến tháng 6/2024, người em khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu.
Trong trường hợp này:
Tòa án sẽ xem xét thời điểm công chứng;
Đánh giá ông A có cố ý che giấu tranh chấp ngầm hay không;
Hồ sơ công chứng sẽ là căn cứ quan trọng để xác định trách nhiệm pháp lý của các bên.
Hệ quả pháp lý khi tranh chấp ngầm bị “kích hoạt” sau thời điểm công chứng
Khi tranh chấp được chính thức hóa sau công chứng:
Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc một phần;
Bên ngay tình có thể được xem xét bảo vệ quyền lợi;
Công chứng viên có thể bị xem xét trách nhiệm nếu có lỗi trong quá trình xác minh.
Thời điểm công chứng trong hợp đồng liên quan đến tài sản đang tranh chấp ngầm không chỉ là mốc kỹ thuật xác lập hiệu lực hợp đồng, mà còn là căn cứ then chốt để đánh giá ý chí trung thực của các bên và trách nhiệm nghề nghiệp của công chứng viên. Công chứng không thể triệt tiêu rủi ro từ tranh chấp tiềm ẩn, nhưng nếu được thực hiện thận trọng, minh bạch và đúng thời điểm, có thể hạn chế đáng kể nguy cơ giao dịch bị vô hiệu và phát sinh tranh chấp kéo dài.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
