Công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có bắt buộc phải lập biên bản định giá?
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến trong hoạt động đầu tư, thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác kinh doanh. Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục công chứng, nhiều người thắc mắc liệu có bắt buộc phải lập biên bản định giá góp vốn hay không. Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ khía cạnh pháp lý, các trường hợp bắt buộc hoặc không bắt buộc lập biên bản định giá, đồng thời đưa ra hướng dẫn và ví dụ minh họa thực tế.
Điều 36: Thành viên công ty TNHH, cổ đông công ty cổ phần có thể góp vốn bằng tài sản khác (bao gồm quyền sử dụng đất).
Điều 37: Tài sản góp vốn không phải bằng tiền Việt Nam, ngoại tệ hoặc vàng thì phải được các thành viên/thành viên sáng lập thống nhất định giá hoặc do tổ chức định giá chuyên nghiệp thực hiện. Việc định giá phải được lập thành biên bản định giá.
1.2. Luật Công chứng 2014
Điều 40: Hồ sơ công chứng hợp đồng góp vốn phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng và các tài liệu khác có liên quan đến tài sản góp vốn.
1.3. Thông tư 04/2013/TT-BTP (về mẫu hợp đồng công chứng)
Phụ lục hợp đồng có thể bao gồm biên bản định giá góp vốn, nếu hai bên thỏa thuận giá trị quyền sử dụng đất góp vốn cụ thể.
2. Biên bản định giá góp vốn là gì?
Biên bản định giá góp vốn là văn bản ghi nhận giá trị của quyền sử dụng đất được các bên xác định để đưa vào góp vốn. Biên bản này có thể do:
Các bên tự thỏa thuận định giá và lập biên bản;
Hoặc nhờ đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp thực hiện.
Nội dung cơ bản của biên bản định giá bao gồm:
Thông tin thửa đất (vị trí, diện tích, mục đích sử dụng);
Giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm góp vốn;
Phương pháp định giá (giá thị trường, thẩm định độc lập…);
Chữ ký xác nhận của các bên liên quan.
>>> Xem thêm: Quy trình công chứng giấy tờ nhà đất tại văn phòng công chứng từ A – Z
3. Trường hợp nào bắt buộc phải có biên bản định giá góp vốn?
3.1. Khi góp vốn để thành lập doanh nghiệp
Đối với công ty TNHH hoặc công ty cổ phần, khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, các thành viên/cổ đông bắt buộc phải lập biên bản định giá tài sản;
Nếu giá trị được xác định không chính xác, thành viên/cổ đông phải liên đới chịu trách nhiệm về phần chênh lệch.
Ví dụ thực tế: Ông A góp vốn bằng 500m² đất tại Quận 9, TP.HCM để thành lập Công ty TNHH ABC. Các thành viên định giá quyền sử dụng đất là 10 tỷ đồng và lập biên bản định giá. Sau này, nếu giá trị thực tế thấp hơn mà gây thiệt hại, ông A phải chịu trách nhiệm với công ty về phần chênh lệch.
3.2. Khi cần xác định giá trị làm căn cứ chia lợi nhuận, cổ phần
Trong hợp đồng góp vốn giữa cá nhân và doanh nghiệp, nếu có điều khoản xác định phần lợi nhuận/cổ phần dựa trên giá trị quyền sử dụng đất góp vốn, thì nên lập biên bản định giá để làm căn cứ pháp lý rõ ràng.
4. Trường hợp không bắt buộc lập biên bản định giá góp vốn
4.1. Hai bên tự thỏa thuận giá trị và không sử dụng làm căn cứ chia lợi nhuận
Nếu hai bên chỉ xác lập việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không xác định cụ thể giá trị hoặc không lấy giá trị làm căn cứ chia lợi nhuận, thì không bắt buộc lập biên bản định giá.
4.2. Góp vốn không thành lập pháp nhân mới
Ví dụ: hợp tác kinh doanh giữa hai hộ gia đình góp đất cùng xây dựng mô hình trang trại, không lập công ty. Trường hợp này không bắt buộc có biên bản định giá, nhưng nên có để phòng tranh chấp.
5. Biên bản định giá góp vốn có cần công chứng không?
Theo quy định hiện hành, biên bản định giá không bắt buộc phải công chứng, trừ khi các bên yêu cầu;
Tuy nhiên, nếu biên bản là một phần phụ lục của hợp đồng góp vốn được công chứng thì toàn bộ tài liệu kèm theo cũng sẽ được chứng thực và lưu tại văn phòng công chứng.
>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng tại nhà trọn gói, tiết kiệm thời gian và chi phí
6. Hồ sơ công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Để công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người dân/doanh nghiệp cần chuẩn bị các tài liệu sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);
CMND/CCCD, hộ khẩu của các bên;
Hợp đồng góp vốn (dự thảo);
Biên bản định giá (nếu có);
Bản vẽ hiện trạng (nếu chỉ góp một phần thửa đất);
Tài liệu chứng minh tình trạng hôn nhân (nếu là tài sản riêng).
7. Những lưu ý khi lập biên bản định giá góp vốn
7.1. Nên xác định giá trị theo giá thị trường
Có thể khảo sát giá đất tại khu vực, hoặc thuê đơn vị thẩm định giá để đảm bảo khách quan.
7.2. Ghi rõ thông tin và chữ ký các bên
Biên bản nên có đầy đủ thông tin pháp lý của thửa đất, bên góp vốn và bên nhận vốn.
7.3. Tránh định giá quá cao hoặc quá thấp
Việc định giá sai có thể dẫn đến thiệt hại, khiếu nại hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi cổ phần, đặc biệt khi có nhiều người cùng tham gia góp vốn.
Việc lập biên bản định giá góp vốn không phải lúc nào cũng bắt buộc, nhưng lại vô cùng quan trọng trong việc xác lập rõ ràng giá trị tài sản góp vốn, đặc biệt khi góp quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp hoặc dự án. Trong nhiều trường hợp, đây là tài liệu cần thiết để công chứng viên xác định tính hợp pháp, tránh rủi ro tranh chấp hoặc vô hiệu hợp đồng. Vì vậy, để đảm bảo tính minh bạch và đúng quy định, các bên nên chủ động lập biên bản định giá rõ ràng, chặt chẽ, và nộp kèm theo hợp đồng khi công chứng.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
