Công chứng hợp đồng chia tách nhà đất khi có nhà xây dựng trái phép trên đất
Việc chia tách nhà đất tưởng chừng đơn giản nhưng lại phát sinh nhiều vướng mắc trong thực tế, nhất là khi trên đất có công trình xây dựng trái phép. Câu hỏi được đặt ra là: trường hợp như vậy có được công chứng chia tách đất nhà xây trái phép không? Pháp luật xử lý thế nào với phần nhà xây dựng không hợp lệ? Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể dưới góc nhìn pháp lý mới nhất, đặc biệt theo Luật Đất đai 2024, Luật Xây dựng 2020 và Luật Công chứng 2024.
>>> Xem thêm: Tách đất trong cùng hộ gia đình, có cần Công chứng tách thửakhông?
Thế nào là nhà xây dựng trái phép trên đất?
Theo “khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi 2020”:
“Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn theo quy định.”
Như vậy, công trình được coi là trái phép khi:
Xây dựng không có giấy phép (trên đất phải xin phép);
Xây sai nội dung giấy phép;
Xây trên đất không phù hợp mục đích sử dụng (ví dụ: đất nông nghiệp, đất chưa chuyển mục đích).
Trường hợp này thường gặp ở nhà ở riêng lẻ tại đô thị, đất vườn, đất nông nghiệp chuyển nhượng bằng giấy tay…
>>> Xem thêm: Lưu ý quan trọng khi tiến hànhthủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà
Công chứng chia tách đất có nhà xây trái phép – Có thực hiện được không?
1. Về nguyên tắc công chứng
Theo “Điều 37 Luật Công chứng 2024”:
“Công chứng viên từ chối công chứng nếu nội dung, mục đích giao dịch vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội hoặc không rõ quyền sử dụng tài sản.”
Như vậy, nội dung hợp đồng chỉ chia tách quyền sử dụng đất thì công chứng vẫn được xem xét, nếu không liên quan đến công trình xây dựng trái phép.
Tuy nhiên, trong thực tế, phần công trình gắn liền với đất sẽ ảnh hưởng đến giá trị, mục đích sử dụng và thường được đề cập trong hợp đồng. Khi đó, công chứng viên có thể yêu cầu:
Biên bản hiện trạng tài sản;
Xác nhận công trình không có tranh chấp;
Cam kết tự chịu trách nhiệm về phần xây dựng trái phép.
“Trường hợp có công trình xây dựng trái phép trên đất thì cơ quan có thẩm quyền xem xét xử lý vi phạm trước khi cấp Giấy chứng nhận hoặc thực hiện các thủ tục khác.”
Cách xử lý khi có nhà xây trái phép trong hồ sơ chia tách
Để vẫn thực hiện được công chứng chia tách trong trường hợp này, có thể:
1. Chỉ chia tách phần đất hợp lệ
Xác định ranh giới đất theo sổ đỏ;
Lập hợp đồng chia tách quyền sử dụng đất không đề cập công trình trái phép;
Làm rõ trong hợp đồng rằng: phần công trình trên đất sẽ do bên nhận đất tiếp tục xử lý theo quy định pháp luật xây dựng.
2. Xin hợp thức hóa công trình
Trong một số trường hợp, người dân có thể thực hiện:
Xin cấp phép xây dựng bổ sung (nếu đủ điều kiện);
Làm thủ tục điều chỉnh sổ đỏ để cập nhật công trình;
Sau đó mới lập hợp đồng tặng cho hoặc chia tách nhà đất có công trình xây đúng quy định.
⚠️ Tuy nhiên, quy trình này khá phức tạp và phụ thuộc vào từng địa phương, nên cần tham vấn ý kiến của Phòng Quản lý đô thị hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
Ví dụ minh họa thực tế
👨👩👧 Gia đình bà H tại huyện Bình Chánh (TP.HCM) có 1 thửa đất 300m², trên đó có xây căn nhà cấp 4 không phép. Khi muốn tặng cho con trai 150m², Văn phòng công chứng yêu cầu xác minh hiện trạng và cung cấp bản vẽ sơ đồ thửa đất. Sau khi cam kết không có tranh chấp và phần công trình không đưa vào nội dung chia tách, hợp đồng chia tách đất vẫn được công chứng thành công.
Lưu ý quan trọng
✅ Không nên tự ý ghi phần công trình trái phép vào hợp đồng chia tách khi chưa có hướng xử lý pháp lý rõ ràng.
✅ Luôn kiểm tra quy định tách thửa tại địa phương, vì mỗi tỉnh/thành có quy định khác nhau về diện tích tối thiểu.
✅ Nếu giao dịch có yếu tố tặng cho hoặc chuyển nhượng nhà có công trình sai phép, cần tư vấn kỹ để tránh rủi ro bị phạt hoặc không được cấp sổ.
Kết luận
Công chứng chia tách đất có nhà xây dựng trái phép vẫn có thể thực hiện nếu phần vi phạm không ảnh hưởng trực tiếp đến giao dịch và được xử lý rõ ràng. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc bị từ chối công chứng, cần làm rõ bản chất, cung cấp hồ sơ minh bạch và tuyệt đối không che giấu vi phạm. Tốt nhất, bạn nên tham vấn kỹ càng với công chứng viên hoặc luật sư để xử lý đúng quy định.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
