Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là hình thức được pháp luật công nhận và thực hiện phổ biến trong đầu tư, kinh doanh. Tuy nhiên, không phải lúc nào việc góp vốn này cũng có thể được công chứng. Có những trường hợp không công chứng quyền sử dụng đất được pháp luật quy định rõ, nhằm bảo vệ lợi ích công cộng và đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch. Bài viết sau sẽ phân tích chi tiết các tình huống đó, đưa ra căn cứ pháp lý cụ thể và ví dụ minh họa thực tế.
>>> Xem thêm: Có thể hủy bỏ hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi phát hiện sai sót?
1. Căn cứ pháp lý điều chỉnh công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1.1. Luật Đất đai 2013
-
Điều 188: Người sử dụng đất được thực hiện quyền góp vốn khi:
-
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
-
Đất không có tranh chấp;
-
Quyền sử dụng đất không bị kê biên;
-
Còn thời hạn sử dụng.
-
1.2. Bộ luật Dân sự 2015
-
Điều 117: Giao dịch dân sự vô hiệu khi vi phạm điều kiện có hiệu lực như: chủ thể không có năng lực hành vi dân sự, mục đích và nội dung trái pháp luật, không tuân thủ hình thức bắt buộc.
1.3. Luật Công chứng 2014
-
Điều 37: Công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu hợp đồng vi phạm pháp luật, có dấu hiệu gian lận, giả tạo, hoặc người yêu cầu công chứng không đủ năng lực hành vi dân sự.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có làm việc thứ 7, chủ nhật không? Thời gian hoạt động chi tiết
2. Các trường hợp không công chứng quyền sử dụng đất trong hợp đồng góp vốn
2.1. Đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp
-
Trường hợp: đất chưa được cấp sổ đỏ hoặc giấy tờ không đủ chứng minh quyền sử dụng theo quy định.
-
Căn cứ: Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Ví dụ thực tế: Bà L dự định góp vốn 500m² đất nông nghiệp cho Công ty TNHH Minh Tâm. Tuy nhiên, phần đất này chỉ có giấy xác nhận của xã, chưa được cấp sổ đỏ. Văn phòng công chứng từ chối chứng thực hợp đồng vì không đủ điều kiện pháp lý.
2.2. Đất đang có tranh chấp
-
Gồm các trường hợp tranh chấp về ranh giới, quyền sở hữu, thừa kế hoặc người khác khiếu kiện đang được tòa án thụ lý.
-
Căn cứ: Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Ví dụ thực tế: Ông A muốn góp vốn 1.200m² đất tại Long Thành nhưng mảnh đất này đang có đơn kiện tranh chấp quyền thừa kế từ anh trai. Do đang trong quá trình giải quyết tại tòa, văn phòng công chứng từ chối chứng thực hợp đồng.
2.3. Đất đang bị kê biên để thi hành án
-
Khi có quyết định kê biên tài sản của cơ quan thi hành án dân sự, người sử dụng đất không được định đoạt.
-
Căn cứ: Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Luật Thi hành án dân sự 2008.
Ví dụ thực tế: Bà H có bản án buộc trả nợ ngân hàng. Tài sản là quyền sử dụng đất đứng tên bà bị cơ quan thi hành án kê biên. Bà H không thể công chứng hợp đồng góp vốn đất vào công ty con gái thành lập.
2.4. Đất sử dụng sai mục đích hoặc vi phạm quy hoạch
-
Nếu đất đang sử dụng sai mục đích (ví dụ: đất trồng cây lâu năm được dùng để xây nhà xưởng) hoặc nằm trong vùng quy hoạch bị hạn chế chuyển nhượng.
-
Căn cứ: Điều 170 và Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Ví dụ thực tế: Công ty X dự định nhận góp vốn 3.000m² đất từ ông T để mở rộng sản xuất. Tuy nhiên, phần đất đang nằm trong quy hoạch dự án công trình công cộng. UBND xã xác nhận không cho phép chuyển mục đích hoặc đăng ký biến động. Công chứng viên buộc phải từ chối chứng thực hợp đồng.
2.5. Người góp vốn không có năng lực hành vi dân sự
-
Người chưa đủ tuổi, mất năng lực hành vi, bị hạn chế năng lực hoặc không đủ nhận thức khi ký kết hợp đồng.
-
Căn cứ: Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
Ví dụ thực tế: Ông K (80 tuổi), bị mất trí nhớ theo chuẩn đoán của bệnh viện, ký hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất cho cháu trai. Khi công chứng viên kiểm tra năng lực hành vi dân sự, nhận thấy không đủ điều kiện nên từ chối công chứng.
2.6. Hợp đồng giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác
-
Ví dụ: hợp đồng góp vốn thực chất là chuyển nhượng nhằm trốn thuế hoặc lách luật.
-
Căn cứ: Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015.
Ví dụ thực tế: Hai bên ký hợp đồng góp vốn để lách quy định hạn chế chuyển nhượng đất nông nghiệp. Tuy nhiên, thực tế không thành lập công ty hay hoạt động kinh doanh gì. Văn phòng công chứng nghi ngờ dấu hiệu giả tạo nên không công chứng.
>>> Xem thêm: Dịch vụ sang tên sổ đỏ trọn gói từ A – Z
3. Một số lưu ý để tránh bị từ chối trong trường hợp không công chứng hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất
3.1. Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý đất đai
-
Đảm bảo có sổ đỏ hợp lệ, đất không có tranh chấp, kê biên, đủ điều kiện góp vốn.
-
Nên yêu cầu cơ quan chuyên môn kiểm tra tình trạng quy hoạch, giấy xác nhận không tranh chấp nếu cần.
3.2. Chuẩn bị giấy tờ chứng minh năng lực hành vi dân sự
-
Bản sao CMND/CCCD, hộ khẩu, giấy tờ tùy thân;
-
Nếu người góp vốn cao tuổi, nên có giấy khám sức khỏe xác nhận minh mẫn khi ký hợp đồng.
3.3. Trung thực trong mục đích giao dịch
Không sử dụng hợp đồng góp vốn để che giấu giao dịch mua bán, chuyển nhượng, hoặc trốn nghĩa vụ thuế, vì dễ bị tuyên vô hiệu.
Xem thêm:
>>> Điều khoản về trách nhiệm khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã công chứng
>>> Quyền sử dụng đất là tài sản chung: công chứng góp vốn thế nào?
Kết luận
Việc xác lập hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần phải tuân thủ đầy đủ điều kiện pháp lý, đặc biệt trong giai đoạn công chứng. Có nhiều trường hợp không công chứng quyền sử dụng đất, trong đó phổ biến là đất không có sổ đỏ, đất tranh chấp, đang bị kê biên, sai mục đích sử dụng hoặc người góp vốn không đủ năng lực hành vi dân sự. Để tránh bị từ chối công chứng, các bên cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, trung thực trong nội dung hợp đồng và xác định rõ tính pháp lý của tài sản góp vốn.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán. Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Email: ccnguyenhue165@gmail.com