Đã trả hết nợ nhưng chưa xóa thế chấp – Có được bán nhà?
Xóa thế chấp là thủ tục pháp lý bắt buộc sau khi người vay đã thanh toán hết khoản nợ bảo đảm bằng tài sản, nhằm cập nhật tình trạng pháp lý của tài sản trên hệ thống đăng ký. Câu trả lời không đơn giản như bạn nghĩ và bài viết sau sẽ giúp bạn làm rõ điều đó.
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên kia (bên nhận thế chấp), mà không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.
Trong thực tế, tài sản được thế chấp phổ biến nhất là quyền sử dụng đất, nhà ở, thường để vay vốn ngân hàng.
1.2 Xóa thế chấp là gì?
Xóa thế chấp (hay còn gọi là xóa đăng ký giao dịch bảo đảm) là thủ tục xác nhận rằng tài sản đã không còn nghĩa vụ bảo đảm và được loại bỏ khỏi hệ thống đăng ký biện pháp bảo đảm.
Điều 47 Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm;
Thông tư 09/2023/TT-BTP của Bộ Tư pháp.
2. Đã trả hết nợ nhưng chưa xóa thế chấp – có bán nhà được không?
2.1 Về mặt thực tế
Không dễ bán được. Vì trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) vẫn thể hiện ghi chú: “Tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng X”, điều này khiến:
Bên mua e ngại về tính pháp lý;
Văn phòng công chứng không thực hiện được hợp đồng mua bán;
Văn phòng đăng ký đất đai từ chối sang tên do chưa xóa thế chấp.
Mặc dù nghĩa vụ trả nợ đã hoàn tất, nhưng quyền định đoạt tài sản vẫn bị hạn chế cho đến khi hoàn tất việc xóa thế chấp. Bởi theo quy định tại Điều 21 Nghị định 102/2017/NĐ-CP,
⏩ Như vậy, việc chưa xóa thế chấp là rào cản pháp lý ngăn chặn việc mua bán nhà ở một cách hợp pháp.
3. Thủ tục xóa thế chấp để được bán nhà hợp pháp
3.1 Hồ sơ xóa thế chấp
Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp (theo mẫu);
Văn bản xác nhận đã trả hết nợ từ ngân hàng (bên nhận thế chấp);
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở (bản chính);
CMND/CCCD của người yêu cầu;
Giấy ủy quyền (nếu người khác đi thay).
>>> Xem thêm: Giải chấp là gì? – Khi nào cần giải chấp tài sản thế chấp?
3.2 Cơ quan tiếp nhận
Văn phòng đăng ký đất đai nơi có tài sản (đối với nhà đất);
Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản (nếu là tài sản khác không phải bất động sản).
3.3 Thời gian giải quyết
Thông thường trong vòng 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
4. Ví dụ minh họa thực tế
Chị Hà (Bình Dương) từng thế chấp căn nhà của mình để vay ngân hàng 1 tỷ đồng. Sau 5 năm trả đủ gốc và lãi, chị nhận lại sổ đỏ từ ngân hàng. Tuy nhiên, do không xóa thế chấp, dòng chữ “Thế chấp tại ngân hàng X” vẫn còn trên sổ đỏ. Khi chị làm thủ tục bán nhà thì văn phòng công chứng từ chối công chứng hợp đồng vì nhà vẫn trong tình trạng thế chấp.
Sau đó, chị phải làm thêm thủ tục xóa thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai. Chỉ khi hoàn tất việc này, chị mới được phép bán nhà và sang tên cho người mua.
5. Một số lưu ý quan trọng khi muốn bán nhà đã giải chấp
5.1 Không chỉ trả nợ, cần xóa cả thế chấp
Việc trả xong nợ không tự động xóa đăng ký thế chấp. Người dân cần chủ động thực hiện thêm bước hành chính này.
5.2 Có thể ủy quyền cho bên mua hoặc công chứng viên thực hiện
Nếu bận rộn, người bán có thể ủy quyền để rút ngắn thời gian xử lý và hoàn thiện giao dịch nhanh hơn.
5.3 Kiểm tra kỹ sổ đỏ trước khi ký hợp đồng mua bán
Nếu phát hiện vẫn còn ghi chú thế chấp, nên yêu cầu người bán cung cấp bằng chứng đã thanh toán khoản vay trước khi ký hợp đồng.
>>> Xem thêm: Những sai lầm dễ mắc phải khi công chứng hợp đồng thế chấp và cách tránh: công chứng hợp đồng thế chấp.
6. Kết luận: Xóa thế chấp là điều kiện cần để bán nhà hợp pháp
Việc xóa thế chấp là bắt buộc nếu bạn muốn bán nhà một cách hợp pháp dù đã trả hết nợ. Đừng để một thủ tục hành chính nhỏ trở thành rào cản lớn khiến giao dịch bị đình trệ. Nếu bạn đang chuẩn bị bán tài sản sau khi thế chấp, hãy chủ động thực hiện thủ tục xóa thế chấp càng sớm càng tốt.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
