Trong thực tế, nhiều người vì tin tưởng bạn bè hoặc người thân nên cho ở nhờ nhà, đất mà không lập hợp đồng rõ ràng. Sau nhiều năm sinh sống, một số người ở nhờ mong muốn được đứng tên quyền sử dụng đất, hay còn gọi là “sổ đỏ”. Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện hành quy định chặt chẽ về vấn đề này. Bài viết dưới đây sẽ phân tích dựa trên quy định của Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015 để làm rõ liệu việc ở nhờ và sổ đỏ có mối quan hệ pháp lý như thế nào.
Điều 494 quy định về hợp đồng mượn tài sản, trong đó quyền ở nhờ được hiểu tương tự như việc mượn tài sản. Người được cho mượn (ở nhờ) chỉ có quyền sử dụng tạm thời, không có quyền định đoạt tài sản.
Điều 503 khẳng định: “Bên mượn phải trả lại tài sản cho bên cho mượn khi hết thời hạn mượn hoặc khi mục đích mượn đã đạt được.”
Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025):
Điều 137 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Theo đó, chỉ người có quyền sử dụng đất hợp pháp (do Nhà nước giao, cho thuê, công nhận, nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn, chuyển đổi…) mới được xem xét cấp sổ đỏ.
Điều 138 nêu rõ, tranh chấp, khiếu nại liên quan đến đất đai phải được giải quyết dứt điểm thì mới đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
=> Như vậy, ở nhờ đất, nhà dù nhiều năm vẫn không làm phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp để được cấp sổ đỏ.
2. Ở nhờ và sổ đỏ: Có được công nhận quyền sử dụng đất không?
Ở nhờ chỉ là quan hệ dân sự phát sinh giữa người cho ở nhờ và người được ở nhờ, không phải căn cứ pháp lý để được cấp sổ đỏ.
Thời gian ở nhờ dù kéo dài 5 năm, 10 năm, thậm chí 20 năm, cũng không làm phát sinh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất.
Người ở nhờ chỉ có nghĩa vụ sử dụng tài sản đúng mục đích và trả lại khi bên cho ở nhờ yêu cầu.
Ví dụ thực tế: Anh A cho anh B ở nhờ trên mảnh đất của mình từ năm 2000 đến 2024. Đến năm 2025, anh B yêu cầu được cấp sổ đỏ với lý do đã ở ổn định hơn 20 năm. Trường hợp này, cơ quan có thẩm quyền không chấp nhận vì anh B không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp theo Điều 137 Luật Đất đai 2024.
Tuy ở nhờ không phải là căn cứ, nhưng trong một số trường hợp sau, người ở nhờ có thể được cấp sổ đỏ nếu:
Được người cho ở nhờ tặng cho quyền sử dụng đất bằng hợp đồng công chứng (Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015).
Được thừa kế hợp pháp khi chủ đất qua đời (Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015).
Có giấy tờ chứng minh việc chuyển nhượng, mua bán hợp pháp theo quy định của Luật Đất đai 2024.
=> Như vậy, điều kiện tiên quyết để người ở nhờ được cấp sổ đỏ không phải thời gian sinh sống, mà là có căn cứ pháp lý rõ ràng về quyền sử dụng đất.
4. Tranh chấp về ở nhờ và sổ đỏ: Bài học từ thực tiễn
Trong nhiều vụ án dân sự, người ở nhờ thường nhầm lẫn quyền sử dụng lâu dài với quyền sở hữu đất. Điều này dẫn đến nhiều tranh chấp khi chủ đất muốn lấy lại.
Ví dụ minh họa: Tại Bản án số 56/2021/DS-ST, TAND tỉnh X xét xử vụ tranh chấp giữa bà C (chủ đất) và ông D (người ở nhờ). Ông D cho rằng vì ở ổn định 15 năm nên có quyền được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, Tòa án bác bỏ yêu cầu vì ông D không có hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế, chỉ ở nhờ theo sự đồng ý miệng.
=> Bài học rút ra: Ở nhờ lâu dài không thể trở thành căn cứ để xin cấp sổ đỏ.
Lập hợp đồng ở nhờ bằng văn bản (theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015).
Ghi rõ thời hạn, quyền và nghĩa vụ của hai bên.
Chủ đất nên giữ giấy tờ gốc để tránh bị chiếm đoạt hoặc sử dụng làm thủ tục trái phép.
Người ở nhờ cần hiểu rõ ở nhờ không phát sinh quyền sở hữu đất để không có kỳ vọng sai lệch.
Kết luận
Qua phân tích có thể thấy, việc ở nhờ và sổ đỏ hoàn toàn không có sự gắn kết về mặt pháp lý. Người ở nhờ, dù nhiều năm, vẫn không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu không có căn cứ pháp luật rõ ràng như tặng cho, thừa kế hoặc chuyển nhượng hợp pháp. Do đó, để tránh tranh chấp, các bên nên lập hợp đồng ở nhờ và hiểu rõ quyền, nghĩa vụ của mình theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
