Trong thực tiễn giải quyết thủ tục đất đai, không ít trường hợp người sử dụng đất không thể trực tiếp đi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lựa chọn lập giấy ủy quyền cho người khác thực hiện thay. Tuy nhiên, nhiều người băn khoăn liệu ủy quyền nhận sổ đỏ có tiềm ẩn rủi ro pháp lý hay không, đặc biệt khi giấy ủy quyền được công chứng và trao toàn quyền cho bên được ủy quyền. Việc hiểu đúng bản chất pháp lý của ủy quyền nhận sổ đỏ là yếu tố quan trọng để tránh mất quyền kiểm soát tài sản. Bài viết dưới đây phân tích toàn diện các rủi ro pháp lý có thể phát sinh theo quy định pháp luật hiện hành.
>>> Xem thêm:Văn phòng công chứng uy tín tại Hà Nội: Dịch vụ nhanh chóng, bảo mật tuyệt đối
Giấy ủy quyền nhận sổ đỏ là gì?
Giấy ủy quyền nhận sổ đỏ là văn bản thể hiện sự thỏa thuận giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền, theo đó bên được ủy quyền thay mặt bên ủy quyền thực hiện thủ tục nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại cơ quan có thẩm quyền.
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.”
Trong trường hợp này, việc “nhận sổ đỏ” được xem là một công việc pháp lý cụ thể trong phạm vi ủy quyền.
Giấy ủy quyền nhận sổ đỏ có bắt buộc phải công chứng không?
Pháp luật hiện hành không quy định mọi giấy ủy quyền đều bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, đối với ủy quyền nhận sổ đỏ, việc công chứng là yêu cầu bắt buộc trong thực tiễn áp dụng.
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc công chứng, chứng thực văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng và pháp luật về chứng thực.”
Trên thực tế, cơ quan đăng ký đất đai chỉ tiếp nhận hồ sơ nếu giấy ủy quyền nhận sổ đỏ được công chứng hoặc chứng thực hợp lệ, nhằm bảo đảm tính xác thực của ý chí ủy quyền.
Công chứng giấy ủy quyền nhận sổ đỏ có rủi ro không?
Việc công chứng không làm phát sinh rủi ro nếu nội dung ủy quyền được xác lập đúng phạm vi và đúng mục đích. Tuy nhiên, rủi ro pháp lý phát sinh chủ yếu từ nội dung và cách thức ủy quyền, không phải từ việc công chứng.
Rủi ro do phạm vi ủy quyền không rõ ràng
Một trong những rủi ro phổ biến nhất là việc giấy ủy quyền được soạn thảo với phạm vi quá rộng, không chỉ dừng lại ở việc nhận sổ đỏ.
Trong nhiều trường hợp, giấy ủy quyền ghi nhận nội dung như: “được toàn quyền thực hiện các quyền của người sử dụng đất”, dẫn đến nguy cơ bên được ủy quyền lợi dụng để chuyển nhượng, thế chấp hoặc thực hiện giao dịch khác.
Theo Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015: “Phạm vi ủy quyền do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì phạm vi ủy quyền bao gồm những công việc cần thiết để thực hiện mục đích ủy quyền.”
Việc ghi nhận phạm vi ủy quyền không chặt chẽ là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tranh chấp.
Rủi ro khi bên được ủy quyền lợi dụng giấy ủy quyền
Trong thực tiễn, đã có nhiều vụ việc bên được ủy quyền sau khi nhận sổ đỏ đã giữ lại giấy chứng nhận hoặc sử dụng giấy ủy quyền để thực hiện các giao dịch trái ý chí của bên ủy quyền.
Mặc dù về nguyên tắc, ủy quyền nhận sổ đỏ không đồng nghĩa với ủy quyền định đoạt tài sản, nhưng nếu nội dung văn bản không giới hạn rõ, bên ủy quyền có thể gặp khó khăn khi bảo vệ quyền lợi của mình.
Rủi ro khi giấy ủy quyền bị giả mạo hoặc bị ép buộc
Giấy ủy quyền dù được công chứng vẫn có thể bị tuyên vô hiệu nếu việc ký kết không xuất phát từ ý chí tự nguyện.
Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu.”
Do đó, công chứng không loại trừ hoàn toàn rủi ro nếu có căn cứ chứng minh ý chí bị xâm phạm.
Công chứng giấy ủy quyền nhận sổ đỏ có làm mất quyền sở hữu đất không?
Về nguyên tắc, ủy quyền nhận sổ đỏ không làm chuyển quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên ủy quyền.
Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 khẳng định bản chất của ủy quyền là việc thực hiện công việc nhân danh người ủy quyền, không làm thay đổi chủ thể của quyền tài sản.
Tuy nhiên, nếu giấy ủy quyền được lập với nội dung định đoạt tài sản hoặc “toàn quyền”, thì ranh giới giữa ủy quyền và chuyển quyền trở nên mong manh, tiềm ẩn nguy cơ mất quyền kiểm soát tài sản.
Cách hạn chế rủi ro khi công chứng ủy quyền nhận sổ đỏ
Để hạn chế rủi ro pháp lý, người dân cần lưu ý:
Chỉ ghi nhận rõ nội dung “nhận sổ đỏ”, không mở rộng sang quyền chuyển nhượng, thế chấp
Quy định cụ thể thời hạn ủy quyền
Lựa chọn người được ủy quyền có quan hệ tin cậy
Đọc kỹ nội dung văn bản trước khi ký và yêu cầu công chứng viên giải thích rõ hậu quả pháp lý
Theo Điều 7 Luật Công chứng 2014, công chứng viên có nghĩa vụ giải thích quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của việc công chứng cho người yêu cầu công chứng.
Kết luận
Công chứng giấy ủy quyền nhận sổ đỏ không phải là hành vi rủi ro tự thân, nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu nội dung ủy quyền không được kiểm soát chặt chẽ. Phần lớn tranh chấp phát sinh không nằm ở thủ tục công chứng, mà ở phạm vi ủy quyền và sự chủ quan của người ủy quyền. Để bảo đảm an toàn pháp lý, người dân cần xác lập ủy quyền đúng mục đích, giới hạn rõ ràng và tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật khi thực hiện công chứng.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
