Trong thực tế, rất nhiều giao dịch thuê nhà được thực hiện bằng hợp đồng viết tay hoặc thỏa thuận miệng mà không qua công chứng. Điều này đặt ra câu hỏi pháp lý quan trọng: công chứng hợp đồng thuê nhà có bắt buộc không, và nếu không công chứng thì hợp đồng có giá trị pháp lý hay không? Việc hiểu đúng quy định sẽ giúp các bên phòng tránh rủi ro tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trong quá trình thuê nhà.
Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Đối với nhà ở, hợp đồng thuê nhà còn chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở 2014. Khoản 1 Điều 121 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Hợp đồng về nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ liên quan đến nhà ở”.
Như vậy, hợp đồng thuê nhà bắt buộc phải lập thành văn bản, nhưng vấn đề công chứng hay không còn phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể.
Công chứng hợp đồng thuê nhà có bắt buộc không?
Quy định chung của Luật Nhà ở
Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định rõ: “Đối với hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu”.
Theo quy định này, có thể khẳng định rằng: Công chứng hợp đồng thuê nhà không phải là yêu cầu bắt buộc trong mọi trường hợp.
Các bên hoàn toàn có thể ký kết hợp đồng thuê nhà bằng văn bản thông thường mà không cần đến tổ chức hành nghề công chứng.
Trường hợp các bên tự nguyện yêu cầu công chứng
Mặc dù pháp luật không bắt buộc, nhưng nếu các bên có nhu cầu thì vẫn được quyền yêu cầu công chứng hợp đồng thuê nhà tại văn phòng công chứng.
Việc công chứng trong trường hợp này nhằm:
Tăng giá trị chứng cứ của hợp đồng
Giảm rủi ro tranh chấp
Dễ dàng chứng minh quyền, nghĩa vụ khi có tranh chấp phát sinh
Căn cứ khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.
Trường hợp nào hợp đồng thuê nhà bắt buộc phải công chứng?
Pháp luật không quy định bắt buộc công chứng hợp đồng thuê nhà ở thông thường, tuy nhiên trên thực tế, một số trường hợp gián tiếp buộc các bên phải công chứng, cụ thể:
Thuê nhà gắn với giao dịch khác bắt buộc công chứng
Ví dụ:
Thuê nhà kèm theo thỏa thuận thế chấp, bảo lãnh
Thuê nhà gắn với việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhà ở
Trong các trường hợp này, nếu giao dịch chính hoặc giao dịch phụ bị pháp luật yêu cầu công chứng, thì toàn bộ hợp đồng hoặc phụ lục liên quan có thể phải công chứng để đảm bảo hiệu lực.
Thuê nhà để đăng ký kinh doanh, trụ sở doanh nghiệp
Luật Doanh nghiệp không bắt buộc công chứng hợp đồng thuê nhà làm trụ sở, tuy nhiên trong thực tiễn:
Cơ quan thuế
Ngân hàng
Cơ quan cấp phép chuyên ngành
thường yêu cầu hợp đồng thuê nhà có công chứng để chứng minh tính hợp pháp và ổn định của địa điểm kinh doanh.
Hợp đồng thuê nhà không công chứng có hiệu lực không?
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện:
Chủ thể có năng lực hành vi dân sự
Ý chí tự nguyện
Mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm của luật
Hình thức phù hợp quy định pháp luật
Vì pháp luật không bắt buộc công chứng hợp đồng thuê nhà, nên hợp đồng thuê nhà không công chứng vẫn có hiệu lực pháp lý nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên.
Tòa án khi giải quyết tranh chấp vẫn có thể căn cứ vào hợp đồng thuê nhà không công chứng để bảo vệ quyền lợi các bên.
Rủi ro pháp lý khi không công chứng hợp đồng thuê nhà
Dù không bắt buộc, việc không công chứng hợp đồng thuê nhà có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro:
5Khó chứng minh khi xảy ra tranh chấp
Khi phát sinh tranh chấp về:
Thời hạn thuê
Giá thuê
Nghĩa vụ sửa chữa, bồi thường
bên không giữ đầy đủ chứng cứ có thể gặp khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi.
>>> Xem thêm: Tra cứuphí công chứng online nhanh chóng, chính xác chỉ trong 1 phút
Rủi ro về quyền sở hữu nhà cho thuê
Trường hợp bên cho thuê không phải chủ sở hữu hợp pháp, hợp đồng thuê nhà không công chứng sẽ khó kiểm soát tính pháp lý của tài sản cho thuê.
Hạn chế giá trị chứng cứ trước Tòa án
Theo quy định tố tụng, hợp đồng không công chứng vẫn là chứng cứ, nhưng giá trị chứng minh thấp hơn văn bản công chứng, đặc biệt khi một bên phủ nhận chữ ký hoặc nội dung hợp đồng.
Có nên công chứng hợp đồng thuê nhà không?
Từ góc độ pháp lý và thực tiễn, có thể khuyến nghị:
Nên công chứng khi:
Giá trị thuê lớn
Thời hạn thuê dài
Thuê để kinh doanh, làm trụ sở
Các bên chưa có sự tin tưởng cao
Không bắt buộc công chứng khi:
Thuê ngắn hạn
Giá trị nhỏ
Quan hệ thuê đơn giản, rõ ràng
Việc công chứng không chỉ bảo đảm tính pháp lý mà còn góp phần phòng ngừa tranh chấp ngay từ đầu.
Kết luận
Tóm lại, công chứng hợp đồng thuê nhà không phải là nghĩa vụ bắt buộc theo pháp luật, trừ khi các bên có thỏa thuận hoặc giao dịch gắn với nghĩa vụ công chứng khác. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp thực tế, việc công chứng hợp đồng thuê nhà vẫn là giải pháp an toàn để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi có tranh chấp phát sinh.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
