Trong thực tiễn đầu tư – kinh doanh, không ít trường hợp cá nhân, doanh nghiệp sử dụng đất để góp vốn thành lập công ty, hợp tác đầu tư hoặc thực hiện dự án. Tuy nhiên, do tâm lý muốn nhanh chóng triển khai hoạt động, nhiều bên thực hiện góp vốn bằng đất chưa sang tên, tức là người góp vốn chưa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất đứng tên mình trên Giấy chứng nhận.
Hành vi này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý, có thể dẫn đến hợp đồng vô hiệu, mất quyền sử dụng đất, không được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp. Bài viết dưới đây phân tích cụ thể căn cứ pháp luật và những hệ quả pháp lý quan trọng cần đặc biệt lưu ý.
>>> Xem thêm: Tại sao nhiều người chọn công chứng này? Lý do nằm ở đây!
1. Khái niệm và điều kiện pháp lý của việc góp vốn bằng đất – Trọng tâm “góp vốn bằng đất chưa sang tên”
1.1. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì?
Theo Luật Doanh nghiệp 2020, góp vốn là việc cá nhân, tổ chức đưa tài sản hợp pháp của mình vào doanh nghiệp để hình thành vốn điều lệ. Tài sản góp vốn có thể bao gồm tiền, tài sản, quyền tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất.
Như vậy, chỉ khi cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất hợp pháp, được Nhà nước công nhận, thì mới đủ điều kiện thực hiện việc góp vốn bằng đất.
1.2. Điều kiện để được góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền góp vốn khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Đất còn trong thời hạn sử dụng.
Trong khi đó, đất chưa sang tên nghĩa là người dự định góp vốn chưa đứng tên trên Giấy chứng nhận, chưa được pháp luật công nhận là người sử dụng đất hợp pháp.
👉 Do đó, về nguyên tắc, góp vốn bằng đất chưa sang tên là chưa đủ điều kiện pháp lý để thực hiện giao dịch hợp pháp.
2. Góp vốn bằng đất chưa sang tên có được công chứng không?
2.1. Bắt buộc công chứng hợp đồng góp vốn bằng đất
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định riêng.
Ngoài ra, theo Luật Công chứng 2014, công chứng viên chỉ được công chứng hợp đồng khi người yêu cầu công chứng xuất trình được giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng tài sản.
Nếu người góp vốn chưa sang tên sổ đỏ, không chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp, thì:
Văn phòng công chứng có quyền từ chối công chứng;
Hợp đồng góp vốn không đủ điều kiện về hình thức và chủ thể.
2.2. Rủi ro khi vẫn ký giấy tay góp vốn bằng đất chưa sang tên
Trong thực tế, nhiều bên vẫn lập “hợp đồng góp vốn” bằng giấy tay khi đất chưa sang tên nhằm né thủ tục hoặc tiết kiệm chi phí.
Bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện chủ thể và hình thức theo Điều 117 và Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015;
Không được đăng ký biến động đất đai;
Không được pháp luật bảo vệ khi phát sinh tranh chấp.
>>> Xem thêm: Không còn phải xếp hàng chờ đợi – với dịch vụ sổ đỏ, mọi hồ sơ được xử lý nhanh và minh bạch.
3. Các rủi ro pháp lý điển hình khi góp vốn bằng đất chưa sang tên
3.1. Rủi ro hợp đồng vô hiệu
Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật thì vô hiệu. Việc chuyển quyền sử dụng đất, góp vốn bằng đất khi chưa đủ điều kiện theo Luật Đất đai có thể bị coi là vi phạm điều cấm.
Hậu quả pháp lý:
Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
Phát sinh tranh chấp về chi phí đầu tư, lợi nhuận;
Khó xác định trách nhiệm bồi thường.
3.2. Rủi ro mất quyền sử dụng đất
Do đất vẫn đứng tên người khác trên Giấy chứng nhận:
Người đứng tên có thể chuyển nhượng, thế chấp cho bên thứ ba;
Người góp vốn không có quyền pháp lý để ngăn chặn giao dịch đó;
Nguy cơ mất toàn bộ giá trị tài sản góp vốn.
3.3. Rủi ro không được ghi nhận vốn góp
Theo Luật Doanh nghiệp 2020, tài sản góp vốn phải được chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng cho doanh nghiệp.
Nếu không thể sang tên quyền sử dụng đất:
Phần vốn góp có thể không được ghi nhận hợp pháp;
Phát sinh tranh chấp nội bộ doanh nghiệp;
Ảnh hưởng đến quyền lợi cổ đông, thành viên.
4. Ví dụ minh họa thực tế về góp vốn bằng đất chưa sang tên
Ví dụ 1: Hợp đồng bị tuyên vô hiệu
Ông A mua một thửa đất bằng giấy tay, chưa làm thủ tục sang tên. Sau đó, ông A dùng thửa đất này để góp vốn thành lập công ty với ông B, chỉ lập giấy thỏa thuận, không công chứng.
Sau 2 năm, phát sinh tranh chấp về quyền lợi. Tòa án tuyên hợp đồng góp vốn vô hiệu do ông A không có quyền sử dụng đất hợp pháp và hợp đồng không được công chứng.
Ví dụ 2: Mất quyền kiểm soát tài sản
Bà C nhận chuyển nhượng đất nhưng chưa kịp sang tên thì đem góp vốn hợp tác kinh doanh với ông D. Trong thời gian hợp tác, người đứng tên trên sổ đỏ đem đất thế chấp ngân hàng.
👉 Bà C không có cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi, nguy cơ mất tài sản rất cao.
✔ Góp vốn bằng đất chưa sang tên là giao dịch tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất lớn. ✔ Người góp vốn chưa đủ tư cách pháp lý để thực hiện quyền góp vốn theo Luật Đất đai. ✔ Hợp đồng có thể bị vô hiệu, không được công chứng, không được đăng ký biến động. ✔ Để đảm bảo an toàn pháp lý, cần hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ trước khi thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
