Trong nhiều giao dịch dân sự, tài sản tuy thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân, tổ chức nhưng lại đang bị hạn chế quyền giao dịch trong một thời gian nhất định theo quy định của pháp luật hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Khi các bên yêu cầu công chứng hợp đồng liên quan đến tài sản này, công chứng viên phải đối diện với bài toán pháp lý phức tạp giữa quyền định đoạt tài sản và giới hạn pháp luật đặt ra. Thực tiễn cho thấy không ít tranh chấp phát sinh từ việc công chứng hợp đồng trong khi tài sản chưa đủ điều kiện giao dịch. Bài viết phân tích toàn diện căn cứ pháp lý và hệ quả của việc công chứng hợp đồng trong trường hợp tài sản bị hạn chế giao dịch theo pháp luật Việt Nam hiện hành.
>>> Xem thêm: Tới Văn Phòng Công Chứng cần mang gì? Hướng dẫn dành cho người mới
Tài sản bị hạn chế giao dịch trong thời gian nhất định là gì?
Tài sản bị hạn chế giao dịch là tài sản mà:
Chủ sở hữu vẫn có quyền chiếm hữu, sử dụng;
Nhưng quyền định đoạt bị giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định;
Việc giao dịch chỉ được thực hiện khi đáp ứng điều kiện luật định.
Các trường hợp phổ biến gồm:
Tài sản đang bị kê biên để thi hành án;
Tài sản thuộc diện cấm chuyển nhượng có thời hạn (nhà ở xã hội, đất giao có điều kiện);
Tài sản đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
Tài sản bị hạn chế giao dịch theo quyết định thanh tra, kiểm tra hoặc cơ quan tiến hành tố tụng.
Theo Bộ luật Dân sự 2015:
“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản theo quy định của luật.” — “Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015”
Việc hạn chế giao dịch chính là sự giới hạn quyền định đoạt theo luật.
Nguyên tắc giao dịch đối với tài sản bị hạn chế giao dịch
Pháp luật dân sự ghi nhận quyền tự do giao kết hợp đồng, tuy nhiên quyền này không mang tính tuyệt đối.
Theo Bộ luật Dân sự 2015:
“Việc xác lập, thực hiện quyền dân sự không được vi phạm điều cấm của luật.” — “Khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015”
Do đó:
Hợp đồng liên quan đến tài sản bị hạn chế giao dịch chỉ hợp pháp khi đúng thời điểm và đúng điều kiện;
Giao dịch được xác lập trái với thời hạn hạn chế có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.
Thẩm quyền và trách nhiệm của công chứng viên trong trường hợp tài sản bị hạn chế giao dịch
Theo Luật Công chứng 2024:
“Công chứng viên phải kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch; từ chối công chứng nếu hợp đồng, giao dịch vi phạm điều cấm của luật.” — “Điều 44 Luật Công chứng 2024”
Như vậy, khi tiếp nhận yêu cầu công chứng, công chứng viên có trách nhiệm:
Kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản;
Xác định tài sản có đang bị hạn chế giao dịch hay không;
Xem xét thời hạn hạn chế đã hết hay chưa tại thời điểm công chứng.
Bà A được mua nhà ở xã hội và theo quy định, trong 5 năm đầu không được chuyển nhượng. Năm thứ 3, bà A và ông B lập hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu công chứng.
Trong trường hợp này:
Nhà ở xã hội vẫn đang trong thời hạn hạn chế giao dịch;
Công chứng viên buộc phải từ chối công chứng;
Nếu hợp đồng vẫn được công chứng, khả năng cao bị tuyên vô hiệu khi có tranh chấp.
Khuyến nghị thực tiễn
Luôn kiểm tra tình trạng pháp lý và thời hạn hạn chế giao dịch của tài sản;
Không ký kết hoặc yêu cầu công chứng khi chưa đủ điều kiện;
Với nhu cầu giao dịch trong tương lai, nên sử dụng hợp đồng hứa mua, hứa bán có điều kiện rõ ràng;
Công chứng viên cần ghi nhận đầy đủ việc giải thích và từ chối khi cần thiết để tránh rủi ro trách nhiệm.
Công chứng hợp đồng khi tài sản bị hạn chế giao dịch trong một thời gian nhất định là vấn đề nhạy cảm, đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật. Công chứng không thể hợp thức hóa một giao dịch chưa đủ điều kiện, và việc xác định đúng thời điểm cũng như phạm vi hạn chế giao dịch là yếu tố then chốt bảo đảm an toàn pháp lý cho cả các bên và công chứng viên.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
