Đặt cọc mua bán nhà đất khi tài sản thuộc diện quy hoạch
Trong thực tế giao dịch bất động sản, không ít trường hợp người mua tiến hành đặt cọc nhà đất thuộc diện quy hoạch do tin vào giá rẻ hoặc lời hứa “quy hoạch treo, vẫn mua bán bình thường”. Tuy nhiên, nhà đất nằm trong khu vực quy hoạch tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt ở giai đoạn đặt cọc. Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể các rủi ro, căn cứ pháp lý và cách xử lý phù hợp.
>>> Xem thêm: Vai trò của văn phòng công chứngtrong các giao dịch dân sự và thương mại hiện nay
Đặt cọc nhà đất thuộc diện quy hoạch là gì?
Đặt cọc nhà đất thuộc diện quy hoạch là việc các bên giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất trong khi thửa đất hoặc nhà ở đang nằm trong:
Quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch xây dựng
Quy hoạch giao thông, công trình công cộng
Quy hoạch treo chưa có quyết định thu hồi
Tình trạng quy hoạch có thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chuyển nhượng và giá trị tài sản.
Pháp luật quy định thế nào về mua bán nhà đất thuộc diện quy hoạch?
Căn cứ pháp lý liên quan đến đất trong quy hoạch
Theo Điều 49 Luật Đất đai 2013, đất nằm trong quy hoạch vẫn được thực hiện quyền chuyển nhượng nếu:
Chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện
Chưa có quyết định thu hồi đất
Tuy nhiên, nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, người sử dụng đất bị hạn chế quyền chuyển nhượng.
👉 Vì vậy, khi đặt cọc nhà đất thuộc diện quy hoạch, cần xác định rõ giai đoạn quy hoạch để đánh giá tính hợp pháp của giao dịch.
Rủi ro pháp lý khi đặt cọc nhà đất thuộc diện quy hoạch
Rủi ro không thể ký hợp đồng chuyển nhượng
Nếu sau khi đặt cọc, cơ quan nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất, giao dịch mua bán sẽ không thể tiếp tục, dẫn đến tranh chấp hoàn cọc.
Đặt cọc nhà đất thuộc diện quy hoạch có bị cấm không?
Pháp luật không cấm tuyệt đối việc đặt cọc nhà đất thuộc diện quy hoạch, nhưng:
Phải xác định rõ tình trạng pháp lý của thửa đất
Phải thỏa thuận rõ điều kiện xử lý tiền cọc
Không được che giấu thông tin quy hoạch
Nếu bên bán cố tình che giấu tình trạng quy hoạch, có thể bị coi là cung cấp thông tin sai lệch.
Cách hạn chế rủi ro khi đặt cọc nhà đất thuộc diện quy hoạch
Để giảm thiểu tranh chấp, khi đặt cọc nhà đất trong diện quy hoạch, người mua nên:
Kiểm tra thông tin quy hoạch tại UBND cấp huyện hoặc văn phòng đăng ký đất đai
Ghi rõ tình trạng quy hoạch trong hợp đồng đặt cọc
Thỏa thuận điều khoản hoàn cọc nếu không đủ điều kiện chuyển nhượng
Quy định rõ trách nhiệm bồi thường nếu thông tin quy hoạch không đúng
Ưu tiên công chứng hợp đồng đặt cọc
>>> Xem thêm: So sánh giá trị pháp lý giữa hợp đồng viết tay và hợp đồng được lập qua công chứng mua bán nhà
Ví dụ thực tế về tranh chấp đặt cọc nhà đất thuộc diện quy hoạch
Anh A đặt cọc 500 triệu đồng mua đất của anh B. Anh B cam kết đất “chỉ quy hoạch treo, vẫn mua bán được”. Sau khi đặt cọc, anh A phát hiện thửa đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm và không thể chuyển nhượng.
Tòa án xác định:
Bên bán không cung cấp đầy đủ thông tin quy hoạch
Giao dịch đặt cọc không đạt được mục đích
Hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu, anh B phải hoàn trả tiền cọc
Công chứng có giúp giảm rủi ro khi đặt cọc nhà đất thuộc diện quy hoạch không?
Công chứng hợp đồng đặt cọc giúp:
Ghi nhận rõ ý chí các bên
Xác định trách nhiệm pháp lý
Hạn chế việc phủ nhận giao dịch
Tuy nhiên, công chứng không thay thế việc kiểm tra quy hoạch, vì công chứng viên chủ yếu kiểm tra giấy tờ do các bên cung cấp.
Kết luận
Đặt cọc nhà đất thuộc diện quy hoạch không bị cấm theo pháp luật, nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu các bên không kiểm tra kỹ tình trạng quy hoạch và không thỏa thuận chặt chẽ về xử lý tiền cọc. Người mua cần đặc biệt thận trọng, ghi nhận đầy đủ thông tin pháp lý trong hợp đồng đặt cọc để tránh mất tiền và tranh chấp kéo dài.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
