Có thể thỏa thuận gia hạn thời gian đặt cọc nhà đất không?

Trong giao dịch mua bán nhà đất, việc ký hợp đồng đặt cọc thường gắn với một mốc thời gian cụ thể để ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Tuy nhiên, vì nhiều lý do như chưa vay được ngân hàng, chưa hoàn tất hồ sơ pháp lý hoặc bên bán chưa sẵn sàng công chứng, các bên phát sinh nhu cầu gia hạn thời gian đặt cọc nhà đất. Vậy pháp luật có cho phép thỏa thuận gia hạn không và cần lưu ý những gì để tránh rủi ro?

>>> Xem thêm: Trách nhiệm pháp lý của công chứng viên làm việc tại văn phòng công chứng được quy định ra sao?

Gia hạn thời gian đặt cọc nhà đất được hiểu như thế nào?

Gia hạn thời gian đặt cọc nhà đất là việc bên mua và bên bán thống nhất kéo dài thêm thời hạn thực hiện nghĩa vụ ký hợp đồng mua bán nhà đất so với thời hạn đã ghi trong hợp đồng đặt cọc ban đầu.

Việc gia hạn có thể được thực hiện:

Trước khi hết hạn đặt cọc
Sau khi thời hạn cũ sắp hết nhưng hai bên chưa kịp hoàn tất thủ tục
Do nhu cầu thực tế của một hoặc cả hai bên

Pháp luật có cho phép gia hạn thời gian đặt cọc nhà đất không?

Căn cứ pháp lý về quyền thỏa thuận gia hạn

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Bên cạnh đó, Điều 3 và Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 khẳng định nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận trong giao dịch dân sự, miễn là không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.

Điều kiện để thỏa thuận gia hạn thời gian đặt cọc nhà đất có hiệu lực

Để việc gia hạn thời gian đặt cọc nhà đất có giá trị pháp lý, cần đáp ứng các điều kiện sau:

Có sự đồng ý của cả bên đặt cọc và bên nhận cọc
Việc gia hạn được lập thành văn bản rõ ràng
Không làm thay đổi bản chất giao dịch trái pháp luật
Nội dung gia hạn không nhằm che giấu giao dịch khác

Nếu chỉ gia hạn bằng lời nói, khi xảy ra tranh chấp sẽ rất khó chứng minh.

Hình thức thỏa thuận gia hạn thời gian đặt cọc nhà đất

Các bên có thể lựa chọn một trong các hình thức sau:

Phụ lục gia hạn hợp đồng đặt cọc

Đây là hình thức phổ biến và an toàn nhất. Phụ lục cần ghi rõ:

Thời hạn đặt cọc cũ
Thời hạn mới sau khi gia hạn
Cam kết giữ nguyên các điều khoản khác

>>> Xem thêm: Kinh nghiệm lựa chọn dịch vụ cấp sổ đỏ lần đầu phù hợp với từng loại đất

Xem thêm: Gây thiệt hại lợi ích công cộng: Công chứng viên xử lý thế nào?

Văn bản thỏa thuận gia hạn riêng

Trường hợp không lập phụ lục, các bên có thể lập văn bản thỏa thuận riêng nhưng cần:

Ghi rõ liên quan đến hợp đồng đặt cọc nào
Có chữ ký đầy đủ của các bên
Nên công chứng hoặc chứng thực để tăng giá trị chứng minh

Gia hạn thời gian đặt cọc nhà đất có làm thay đổi quyền phạt cọc không?

Một vấn đề thường gây tranh chấp là sau khi gia hạn thời gian đặt cọc nhà đất, bên vi phạm có còn bị phạt cọc hay không.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì mất cọc
Nếu bên nhận cọc từ chối giao kết hợp đồng thì phải trả lại tiền cọc và bồi thường tương đương

👉 Nếu hai bên đã thống nhất gia hạn, thì mốc thời gian mới sẽ là căn cứ để xác định vi phạm, không áp dụng mốc thời gian cũ.

Trường hợp nào không nên gia hạn thời gian đặt cọc nhà đất?

Việc gia hạn thời gian đặt cọc nhà đất tiềm ẩn rủi ro nếu:

Tài sản đang có tranh chấp, kê biên hoặc chưa đủ điều kiện chuyển nhượng
Bên bán cố tình kéo dài thời gian để tăng giá
Không ghi rõ thời hạn gia hạn cụ thể
Không thỏa thuận rõ về phạt cọc khi tiếp tục vi phạm

Trong các trường hợp này, gia hạn có thể khiến bên mua mất lợi thế pháp lý.

>>> Xem thêm: Hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện thủ tục thừa kế nhà đất theo quy định mới

Ví dụ thực tế

Anh B đặt cọc 500 triệu đồng mua nhà, thời hạn ký hợp đồng công chứng là 30 ngày. Do ngân hàng giải ngân chậm, hai bên lập phụ lục gia hạn thời gian đặt cọc nhà đất thêm 20 ngày.

Hết thời hạn gia hạn, bên bán lại từ chối bán với lý do giá tăng. Tòa án xác định:

Việc gia hạn là hợp pháp
Thời hạn gia hạn là căn cứ xác định vi phạm
Bên bán phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận

Lưu ý quan trọng khi gia hạn thời gian đặt cọc nhà đất

Để hạn chế tranh chấp, khi gia hạn thời gian đặt cọc, các bên nên:

Ghi rõ ngày bắt đầu và ngày kết thúc gia hạn
Xác định rõ trách nhiệm nếu tiếp tục vi phạm
Không gia hạn nhiều lần kéo dài không cần thiết
Ưu tiên lập văn bản có công chứng

Kết luận

Gia hạn thời gian đặt cọc nhà đất là hoàn toàn hợp pháp nếu được các bên thỏa thuận rõ ràng, đúng hình thức và không vi phạm quy định pháp luật. Tuy nhiên, việc gia hạn cần được cân nhắc kỹ lưỡng và lập thành văn bản chặt chẽ để tránh rủi ro mất cọc hoặc tranh chấp kéo dài.

Xem thêm: Dịch thuật công chứng ở đâu chất lượng nhất?

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Khắc con dấu doanh nghiệp: quy trình và nơi thực hiện

>>> Hướng dẫn chi tiết từng bước thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ lần đầu cho hộ gia đình

>>> Khi nào cần sử dụng dịch vụ công chứng dịch thuật để hồ sơ được chấp nhận

>>> Lợi ích thực tế khi lựa chọn văn phòng công chứng làm việc thứ 7 chủ nhật cho người bận rộn

>>> Những điểm cần lưu ý trong thủ tục công chứng ủy quyền để tránh bị vô hiệu

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.