Hợp đồng thuê nhà có thể bị hủy bỏ trong trường hợp nào?
Trong quá trình thực hiện giao dịch thuê nhà, có những tình huống khiến một trong hai bên muốn hủy bỏ hợp đồng thuê nhà trước thời hạn đã cam kết. Tuy nhiên, việc hủy bỏ hợp đồng không thể thực hiện tùy tiện mà phải dựa trên các căn cứ pháp lý rõ ràng. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp đầy đủ thông tin về các trường hợp được phép hủy bỏ, quyền và nghĩa vụ của các bên, và hướng dẫn xử lý khi phát sinh tranh chấp.
Hủy bỏ hợp đồng thuê nhà là việc một bên đơn phương chấm dứt hiệu lực của hợp đồng do bên còn lại vi phạm nghĩa vụ cơ bản, hoặc trong các trường hợp được pháp luật quy định.
Khác với chấm dứt hợp đồng (có thể theo thỏa thuận hoặc do hết thời hạn), hủy bỏ hợp đồng thường đi kèm với hậu quả pháp lý như bồi thường thiệt hại, hoàn trả tài sản, hoặc bị phạt vi phạm.
2. Căn cứ pháp lý về hủy bỏ hợp đồng thuê nhà
2.1. Bộ luật Dân sự 2015
Điều 428 BLDS 2015: Hủy bỏ hợp đồng do một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ
Điều 132: Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép
Điều 131: Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
2.2. Luật Nhà ở 2014
Điều 132 Luật Nhà ở 2014: Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán, sử dụng nhà không đúng mục đích hoặc gây thiệt hại nghiêm trọng.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng nào hỗ trợ dịch vụ công chứng cho người nước ngoài
3. Các trường hợp được phép hủy bỏ hợp đồng thuê nhà
3.1. Bên thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ
Một số hành vi vi phạm khiến bên cho thuê có quyền hủy bỏ hợp đồng:
Không thanh toán tiền thuê đúng hạn quá 3 kỳ liên tiếp
Tự ý sửa chữa, thay đổi kết cấu nhà ở
Cho người khác thuê lại khi chưa được sự đồng ý
Sử dụng nhà vào mục đích trái pháp luật (kinh doanh hàng cấm, chứa chấp…)
Ví dụ minh họa: Chị A cho anh B thuê căn nhà trong 1 năm. Sau 2 tháng, anh B cho người khác thuê lại mà không xin phép. Chị A phát hiện và gửi thông báo hủy bỏ hợp đồng. Đây là hành vi vi phạm nghĩa vụ nên chị A có quyền thực hiện theo Điều 132 Luật Nhà ở 2014.
3.2. Bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ
Người thuê có quyền hủy bỏ hợp đồng khi:
Bên cho thuê không bàn giao nhà đúng thời điểm thỏa thuận
Nhà cho thuê không đảm bảo điều kiện sinh sống (dột nát, mất an toàn)
Không sửa chữa nhà khi có hư hỏng lớn ảnh hưởng đến việc sử dụng
Ví dụ minh họa: Anh D thuê một căn hộ trong 6 tháng. Sau 1 tháng, trần nhà bị dột nặng, nước chảy xuống sàn, ảnh hưởng đến sinh hoạt. Anh D nhiều lần yêu cầu chủ nhà sửa chữa nhưng không được đáp ứng. Anh có quyền hủy bỏ hợp đồng trước thời hạn và yêu cầu bồi thường chi phí chuyển nhà.
3.3. Hợp đồng vô hiệu do vi phạm pháp luật
Một hợp đồng thuê nhà có thể bị tuyên hủy bỏ (vô hiệu) nếu:
Bên cho thuê không có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp
Hợp đồng được ký trong tình trạng bị ép buộc, đe dọa
Nhà không đủ điều kiện cho thuê (không có sổ, xây dựng trái phép)
3.4. Các thỏa thuận trong hợp đồng
Nếu trong hợp đồng có điều khoản quy định rõ các trường hợp được hủy bỏ (ví dụ: quá hạn thanh toán 2 kỳ, gây thiệt hại tài sản…), thì các bên có quyền áp dụng điều khoản đó mà không cần căn cứ thêm.
4. Thủ tục hủy bỏ hợp đồng thuê nhà hợp pháp
4.1. Gửi thông báo hủy bỏ bằng văn bản
Bên muốn hủy bỏ phải gửi thông báo bằng văn bản nêu rõ:
Lý do hủy bỏ
Căn cứ pháp luật hoặc điều khoản trong hợp đồng
Thời gian hiệu lực chấm dứt
4.2. Thu hồi tài sản, hoàn trả tiền cọc (nếu có)
Bên thuê cần hoàn trả nhà và tài sản đi kèm
Bên cho thuê cần hoàn trả phần tiền cọc còn lại (nếu không có vi phạm)
4.3. Bồi thường thiệt hại
Nếu việc hủy bỏ gây thiệt hại cho bên còn lại, bên vi phạm phải bồi thường theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Hầu hết tranh chấp xảy ra khi một trong hai bên không hiểu rõ quyền và nghĩa vụ đã cam kết. Cần đọc kỹ các điều khoản về chấm dứt/hủy bỏ và điều kiện áp dụng.
Việc hủy bỏ hợp đồng thuê nhà không thể tùy tiện mà cần căn cứ rõ ràng theo luật định hoặc điều khoản đã thỏa thuận. Cả bên thuê và bên cho thuê đều có quyền hủy bỏ trong những trường hợp cụ thể, đặc biệt là khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng. Để tránh tranh chấp, các bên nên lập hợp đồng rõ ràng, kiểm tra tình trạng nhà trước khi thuê và lưu trữ các bằng chứng cần thiết.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
