Làm sổ đỏ cho dự án bất động sản cần chú ý điều gì?
Sổ đỏ cho bất động sản là chứng nhận quan trọng xác lập quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Đối với các dự án bất động sản như khu đô thị, nhà ở thương mại, việc cấp sổ đỏ đòi hỏi tuân thủ nhiều điều kiện pháp lý. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết những điều cần lưu ý khi làm sổ đỏ cho dự án bất động sản, căn cứ theo pháp luật hiện hành.
Luật Đất đai số 45/2013/QH13 quy định các nguyên tắc sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đặc biệt là tại Điều 99 và Điều 100 hướng dẫn điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
1.2 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Luật này quy định điều kiện pháp lý của các dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh, bao gồm cả việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính và xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
1.3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 148/2020/NĐ-CP
Hai nghị định này hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong đó có các quy định cụ thể về thủ tục cấp sổ đỏ cho dự án bất động sản.
2.1 Dự án sổ đỏ cho bất động sản phải được phê duyệt quy hoạch chi tiết
Dự án bất động sản cần có quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500 và giấy phép đầu tư hoặc chủ trương đầu tư từ cơ quan có thẩm quyền.
2.2 Hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Chủ đầu tư phải nộp đầy đủ tiền sử dụng đất, thuế, phí và lệ phí theo quy định (Điều 99, Luật Đất đai 2013). Cơ quan thuế sẽ xác nhận việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi xem xét cấp sổ đỏ.
2.3 Hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện
Theo Khoản 4 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, chủ đầu tư chỉ được làm thủ tục cấp sổ đỏ khi đã hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật như điện, nước, giao thông nội bộ đúng theo quy hoạch được duyệt.
2.4 Không có tranh chấp, khiếu nại
Thửa đất xin cấp sổ không được nằm trong diện tranh chấp, bị thu hồi hoặc có quyết định đình chỉ, thanh tra.
3.2 Nộp hồ sơ sổ đỏ cho bất động sản tại cơ quan có thẩm quyền
Chủ đầu tư hoặc người dân mua đất tại dự án có thể nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện nơi có đất.
3.3 Thời gian giải quyết hồ sơ sổ đỏ cho bất động sản
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian cấp sổ đỏ là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian nghĩa vụ tài chính).
4. Trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc làm sổ đỏ
Chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà hoặc nền đất theo Khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Nếu quá thời hạn mà không thực hiện, người mua có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định pháp luật.
5. Những rủi ro thường gặp khi làm sổ đỏ cho bất động sản
5.1 Dự án “chưa đủ điều kiện” mở bán
Một số chủ đầu tư mở bán khi chưa có quyết định giao đất chính thức, chưa hoàn thiện hạ tầng. Khi đó, người mua sẽ gặp khó khăn khi xin cấp sổ đỏ.
5.2 Chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Nếu chủ đầu tư chưa đóng tiền sử dụng đất thì người mua cũng chưa thể đứng tên trong sổ đỏ, dẫn đến tranh chấp về pháp lý.
5.3 Giao dịch qua hợp đồng góp vốn, đặt cọc
Nhiều dự án không ký hợp đồng mua bán công chứng mà dùng hình thức góp vốn, dẫn đến việc xin cấp sổ đỏ bị từ chối.
6. Ví dụ minh họa thực tế
Trường hợp ở Quận 9, TP.HCM: Dự án Khu dân cư X được mở bán từ năm 2018. Tuy nhiên, đến năm 2023, hàng trăm khách hàng vẫn chưa được cấp sổ đỏ do chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính và còn vi phạm về quy hoạch xây dựng. Người dân nhiều lần kiến nghị lên chính quyền nhưng vẫn chưa có tiến triển rõ ràng.
Từ đó cho thấy, trước khi mua bất động sản, người mua cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý và cam kết cấp sổ đỏ của chủ đầu tư.
Việc làm sổ đỏ cho bất động sản không đơn thuần là thủ tục hành chính mà còn là một bước đảm bảo quyền sở hữu và pháp lý lâu dài. Người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đủ hồ sơ pháp lý, xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, và phải đảm bảo hợp đồng ký kết hợp pháp. Trong trường hợp gặp vướng mắc hoặc cần xác minh tính pháp lý của dự án, người dân nên tìm đến các cơ quan tư vấn hoặc văn phòng công chứng uy tín.
Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ kiểm tra tính hợp pháp của sổ đỏ, hãy liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được tư vấn chi tiết. Đội ngũ chuyên viên pháp lý của chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn nhanh chóng, chính xác và hiệu quả nhất.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
